Tasso ipotecario di riferimento fermo all’1.25%: chi in Ticino può ancora farsi ridurre l’affitto (e di quanto)

C’è un numero che pesa sul portafoglio degli inquilini ticinesi molto più di quanto deciderà domani la Banca nazionale svizzera: è il tasso ipotecario di riferimento, il parametro su cui per legge si calcolano gli affitti in tutta la Confederazione. L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) lo ha confermato a inizio giugno fermo all’1.25%, lo stesso livello da settembre 2025. Una notizia che molti leggono come "niente sconti": in realtà significa il contrario, perché un gran numero di contratti in Ticino è ancora ancorato a un tasso più alto e dà diritto a una riduzione mai richiesta.

Conviene chiarire subito un equivoco frequente, soprattutto alla vigilia della decisione di politica monetaria di domani: il tasso guida della BNS e il tasso di riferimento degli affitti non sono la stessa cosa. Anche se domani la BNS dovesse muovere i tassi, la tua pigione non cambierebbe di un centesimo nell’immediato.

Cos’è il tasso di riferimento (e perché non segue la BNS)

Il tasso ipotecario di riferimento non è un tasso di mercato, ma una media ponderata di tutte le ipoteche in essere nelle banche svizzere, calcolata dall’UFAB e arrotondata a quarti di punto. Si muove con grande ritardo rispetto alle decisioni della BNS, perché incorpora anche i vecchi mutui fissi stipulati anni fa. Per questo resta inchiodato all’1.25%: la media effettiva oscilla attorno all’1.3% e, finché non scende sotto l’1.13% né supera l’1.37%, il valore pubblicato non si sposta.

La conseguenza pratica è semplice. Un eventuale taglio della BNS impiega trimestri prima di tradursi in un calo del tasso di riferimento, e quindi in pigioni più basse. Chi aspetta che "la casa costi meno perché scendono i tassi" rischia di restare deluso a lungo.

Chi può chiedere la riduzione, e di quanto

Il punto che conta per il portafoglio è un altro: il tasso di riferimento ha toccato il massimo dell’1.75% tra fine 2023 e l’inizio del 2025, poi è sceso all’1.50% (marzo 2025) e infine all’1.25% (settembre 2025). Tutti gli inquilini la cui pigione è ancora calcolata su uno di quei livelli più alti possono chiedere al locatore una riduzione dell’affitto. Le percentuali sono fissate dal diritto di locazione:

Un esempio concreto: per un appartamento con pigione di 1’800 CHF al mese ancora ancorata all’1.75%, lo sconto del 5.66% vale circa 102 CHF in meno al mese, cioè oltre 1’200 CHF l’anno. Vale la pena verificarlo, perché la riduzione non è automatica: va richiesta.

Cosa puoi fare ora

• Controlla il contratto: l’ultimo adeguamento di pigione deve indicare su quale tasso di riferimento è stato calcolato. È il dato da confrontare con l’1.25% attuale.
• Calcola lo sconto con la tabella qui sopra (o con il calcolatore dell’UFAB).
• Scrivi al locatore con richiesta motivata di riduzione: serve la forma scritta. La diminuzione decorre dalla prossima scadenza contrattuale, con il preavviso previsto dal contratto (di norma tre mesi più il mese in corso).
• Se il padrone rifiuta, rivolgiti all’autorità di conciliazione in materia di locazione del tuo distretto: la procedura è gratuita. In Ticino l’Associazione svizzera inquilini (ASI) offre consulenza ai soci.

Attenzione a un punto che evita illusioni: il locatore può compensare in parte la riduzione facendo valere il 40% del rincaro accumulato dall’ultimo adeguamento e gli aumenti generali dei costi (la classica clausola di +0.5% l’anno). Lo sconto netto, quindi, può risultare inferiore alle percentuali della tabella, ma nella maggior parte dei casi un margine a favore dell’inquilino resta.

Resta il quadro di fondo di un mercato in cui, a differenza del resto della Svizzera, in Ticino le pigioni hanno smesso di correre: una ragione in più per chi pensa di vivere in affitto in Ticino di non lasciare sul tavolo soldi che spettano di diritto. Il valore aggiornato e il calcolatore ufficiale sono sul sito dell’Ufficio federale delle abitazioni: bastano dieci minuti per capire se la tua pigione è di troppo.