Ipoteca in Svizzera nel 2026: conviene la fissa o il SARON? La guida in 6 passi per scegliere (con i tassi di oggi, dallo 0,7% al 2%)

Chi in Ticino sta pensando di comprare casa si trova davanti alla stessa forcella: tasso fisso, che blocca l’interesse per anni, o ipoteca SARON, che segue il mercato e oggi costa meno ma può salire. Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dai tassi del momento, da quanto reddito hai e da quanto sei disposto a convivere con l’incertezza. In questa guida mettiamo in fila i sei passaggi che contano, con i numeri aggiornati all’estate 2026 e un esempio concreto.

1. I tassi di oggi: dove siamo nell’agosto 2026

Il punto di partenza è la politica monetaria della BNS (Banca nazionale svizzera): dopo i tagli iniziati nel 2024, il tasso guida è stato portato a 0,00% nel settembre 2025 ed è lì che è rimasto anche nella riunione di giugno 2026. Con il costo del denaro a zero, l’ipoteca SARON — quella indicizzata allo italicoSwiss Average Rate Overnight/italico, il tasso overnight interbancario — è tornata la più economica sul mercato.

Ecco il quadro in sintesi:

Il SARON effettivo si compone di due pezzi: il tasso di base (oggi intorno allo zero, a fine luglio 2026 il SARON era a -0,04%) più un margine individuale della banca, di norma fra lo 0,70% e l’1,20%. Le ipoteche fisse a lungo termine, invece, non dipendono solo dalla BNS ma dalle aspettative di inflazione sui mercati dei capitali: per questo, pur restando basse, negli ultimi mesi si sono mosse di qualche centesimo verso l’alto. La riduzione dei tassi di interesse ha dato sollievo ai mutui, ma la fase di ribasso sembra ormai alle spalle.

2. Quanti fondi propri servono: la regola del 20% e del 10%

Prima ancora del tasso, la banca guarda quanto capitale ci metti tu. In Svizzera la regola è consolidata: servono almeno il 20% di fondi propri sul valore dell’immobile. La banca finanzia il resto, fino all’80%.

Ma c’è un secondo vincolo, spesso ignorato: di quel 20%, almeno la metà — cioè il 10% del prezzo — deve essere capitale "duro", quindi risparmi, pilastro 3a, donazioni o eredità. Solo l’altro 10% può arrivare dal 2° pilastro (LPP, la cassa pensioni), tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno. Tradotto: non puoi finanziare tutti i fondi propri svuotando la cassa pensioni.

Su un appartamento da 800’000 CHF significa almeno 160’000 CHF di fondi propri, di cui almeno 80’000 CHF da risparmi o pilastro 3a.

3. La prova della sostenibilità: la casa te la puoi permettere?

È il calcolo che fa saltare la maggior parte delle richieste. La banca non usa il tasso reale, ma un tasso teorico prudenziale del 5% (il cosiddetto interesse calcolatorio), a cui aggiunge circa l’1% del valore dell’immobile per manutenzione e spese accessorie, più l’ammortamento. La somma di queste voci non deve superare un terzo (33%) del reddito lordo del nucleo.

Un esempio concreto. italicoAnna e Marco, coppia a Lugano, vogliono comprare a 800’000 CHF. Mettono 160’000 CHF di fondi propri e accendono un’ipoteca di 640’000 CHF (l’80%)./italico Il conto della sostenibilità è questo:

• interesse calcolatorio: 5% su 640’000 = 32’000 CHF/anno
• manutenzione e spese: 1% su 800’000 = 8’000 CHF/anno
• ammortamento del 2° rango: circa 8’000 CHF/anno
• totale teorico: circa 48’000 CHF/anno

Perché il conto regga, quei 48’000 CHF non devono superare un terzo del reddito lordo: servono quindi almeno 144’000 CHF lordi all’anno. Attenzione: conta il tasso al 5%, non l’1% che pagheresti davvero oggi. È una prova volutamente severa, pensata per proteggerti da futuri rialzi.

4. Fissa o SARON: come scegliere davvero

Arrivati qui, la scelta del tipo di tasso diventa una questione di profilo, non di "furbizia". Le due opzioni servono a due tipi di persone diverse:

• Ipoteca SARON — conviene a chi vuole pagare il meno possibile oggi, ha un margine di reddito che gli permette di assorbire eventuali rincari e segue con attenzione le mosse della BNS. È la più economica in questo momento, ma se il tasso guida risalisse la rata aumenterebbe di conseguenza.
• Ipoteca fissa — conviene a chi vuole dormire tranquillo: la rata è identica per tutta la durata (5, 10, 15 anni), il che semplifica il budget familiare e protegge da un eventuale rialzo. Si paga qualcosa in più oggi in cambio di certezza, come per una polizza assicurativa.

Una via di mezzo esiste: frazionare l’ipoteca in due o tre tranche con scadenze diverse (per esempio metà SARON e metà fissa a 10 anni) per non trovarsi a rinegoziare l’intero importo nello stesso momento. Chi ha un orizzonte breve — pensa di rivendere entro pochi anni — di norma preferisce il SARON o una fissa corta; chi compra "per la vita" e ha un budget rigido tende alla fissa lunga.

5. 1° rango, 2° rango e l’obbligo di ammortamento

L’ipoteca in Svizzera si divide in due parti. Il 1° rango, fino al 65% del valore dell’immobile, non deve essere obbligatoriamente rimborsato: puoi tenerlo aperto a tempo indeterminato. Il 2° rango, la fetta fra il 65% e l’80%, va invece ammortizzato entro 15 anni o entro il pensionamento (a seconda di quale arriva prima).

Sull’appartamento di Anna e Marco, il 2° rango vale la differenza fra il 65% (520’000) e l’80% (640’000), cioè 120’000 CHF, da restituire in circa 15 anni. Si può ammortizzare in modo diretto (versamenti che riducono il debito) o indiretto (versando sul pilastro 3a, che poi estingue la quota): la seconda via ha vantaggi fiscali perché mantiene alto il debito deducibile e alimenta la previdenza. Vale la pena confrontare le due strade con la propria banca o cassa pensioni.

6. Errori da evitare e dove fare i conti

Tre trappole ricorrenti. La prima: fissarsi solo sul tasso più basso senza controllare la sostenibilità al 5% — il tasso più conveniente non serve a nulla se la banca boccia la pratica. La seconda: svuotare il 2° pilastro per arrivare al 20%, riducendo la rendita futura e la copertura in caso di decesso o invalidità. La terza: non mettere a confronto più istituti — banche cantonali, assicurazioni e piattaforme online offrono margini SARON e tassi fissi anche molto diversi fra loro.

Prima di firmare, conviene simulare i numeri con un calcolatore online e verificare l’andamento del mercato immobiliare del Cantone Ticino, che negli ultimi trimestri si è mosso in controtendenza rispetto al resto della Svizzera. E ricordare che comprare non è sempre la scelta migliore: in certi scenari, come nota chi lavora nel settore, conviene ancora l’affitto.

La checklist prima di firmare

• Verifica di avere il 20% di fondi propri, di cui almeno il 10% "duro" (non dal 2° pilastro).
• Fai la prova di sostenibilità al 5%: i costi teorici devono stare sotto un terzo del reddito lordo.
• Decidi il tuo profilo: SARON se punti al risparmio e reggi l’incertezza, fissa se vuoi una rata stabile.
• Valuta di frazionare l’ipoteca su scadenze diverse.
• Chiedi almeno tre offerte e confronta il margine SARON e i tassi fissi.

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