Comprare o restare in affitto? In Svizzera oggi la pigione conviene sempre più spesso: i 4 conti da fare prima di decidere (e cosa cambia in Ticino)

La vecchia regola secondo cui comprare casa conviene sempre più che pagare l’affitto non vale più in ogni situazione. Lo scrive la Banca cantonale di Zurigo (ZKB) in un’analisi periodica dedicata al secondo trimestre del 2026: chi vive da tempo nello stesso appartamento in affitto, nella maggior parte dei casi, farebbe meglio a restare dove si trova. È un ribaltamento che tocca da vicino il portafoglio di chi, anche in Ticino, si chiede se sia il momento di firmare un’ipoteca o di continuare a versare la pigione.

Perché restare in affitto conviene: il «bonus di permanenza»

Il motivo ha un nome tecnico: bonus di permanenza. Gli inquilini di lungo corso pagano canoni di locazione nettamente inferiori a quelli richiesti oggi per un nuovo contratto su un alloggio simile. Ogni volta che si cambia casa si «riparte» dal canone di mercato, quasi sempre più alto. Chi resta, invece, si tiene un affitto «vecchio» che gli anni hanno reso vantaggioso.

A rafforzare la convenienza dell’affitto c’è il tasso ipotecario di riferimento, l’indice federale su cui si calcolano le pigioni in tutta la Svizzera. È fermo all’1,25%, il livello più basso di sempre, e proprio grazie alla sua ultima riduzione molti inquilini hanno potuto chiedere e ottenere un abbassamento del canone: nel secondo trimestre 2026 gli affitti in essere sono scesi in media dello 0,4%. Attenzione però: la riduzione non è automatica, va richiesta esplicitamente al locatore. Se il vostro contratto è ancora agganciato a un tasso dell’1,5% o superiore, il diritto in linea di principio esiste.

Sul fronte opposto, l’acquisto è diventato molto più oneroso. Nel Canton Zurigo una proprietà costa oggi circa due volte e mezzo più di vent’anni fa, e a livello svizzero i prezzi delle abitazioni di proprietà sono cresciuti del 3,5% su base annua nel secondo trimestre, mentre i redditi delle famiglie sono rimasti fermi.

Quando comprare resta la scelta giusta

Il quadro cambia radicalmente in un caso: se siete costretti a traslocare. Qui il termine di paragone non è più il vostro affitto «vecchio», ma il canone di mercato per una nuova locazione, che oggi è spesso superiore ai costi correnti di una casa di proprietà (interessi ipotecari, ammortamento e manutenzione). In altre parole: se comunque dovete cambiare alloggio e disponete dei mezzi per l’acquisto, comprare può tornare a essere la soluzione più economica. La ZKB prevede inoltre che l’offerta di alloggi resterà scarsa, spingendo al rialzo sia i nuovi affitti sia i prezzi d’acquisto, anche se in modo più moderato che in passato.

Va ricordato che l’accesso alla proprietà resta selettivo: servono almeno il 20% di fondi propri (di cui metà «duri», cioè non provenienti dal 2° pilastro) e la cosiddetta sostenibilità, che le banche calcolano a un tasso teorico del 5%. Non a caso, già oggi diversi operatori del settore sostengono che conviene pagare l’affitto piuttosto che indebitarsi.

Cosa cambia in Ticino

A Sud delle Alpi il mercato viaggia su un binario diverso. Mentre la Confederazione segna nuovi record, in Ticino i prezzi delle case sono più freddi e più contrattabili: il prezzo medio è di circa 6’614 CHF al metro quadrato, contro quasi 7’900 nella media svizzera, con differenze enormi fra le micro-zone (a Lugano l’appartamento medio supera gli 8’800 CHF/m², a Chiasso si scende sotto i 5’000). Chi acquista oggi trova un’offerta ampia e margini di trattativa che possono superare il 5% sui segmenti meno pregiati.

Sul versante affitti, però, la pressione resta: i canoni dei nuovi contratti in Ticino continuano a salire (oltre il 2% su base annua), il che rende il «bonus di permanenza» ancora più prezioso per chi già vive nel cantone. Tradotto: in Ticino il freno ai prezzi d’acquisto aiuta chi compra per traslocare, ma chi è in affitto da anni ha spesso poco da guadagnare a cambiare casa. Per farsi un’idea dei valori aggiornati resta utile la nostra guida su quanto costa un affitto nella Svizzera italiana.

I 4 conti da fare prima di decidere

Prima di firmare qualsiasi cosa, mettete a confronto le cifre giuste:

• Il vostro affitto contro il canone di mercato. Cercate quanto costerebbe oggi un alloggio simile con un nuovo contratto: la differenza è il vostro «bonus di permanenza», e più è alto meno conviene muoversi.
• Il tasso del vostro contratto. Se la pigione è ancora calcolata su un tasso di riferimento superiore all’1,25%, avete probabilmente diritto a una riduzione: chiedetela per iscritto al locatore.
• Il costo mensile reale della proprietà. Non solo l’interesse ipotecario, ma anche ammortamento e circa l’1% annuo di manutenzione e spese accessorie. Confrontatelo con il canone di mercato, non con l’affitto che pagate ora.
• La micro-zona, non il cantone medio. Fra Collina d’Oro e la Leventina i prezzi al metro quadrato possono più che raddoppiare: è lì che si decide la convenienza, non nelle medie nazionali. Per orientarvi resta utile la scheda su come comprare casa a Lugano.

La conclusione della ZKB è netta e vale anche a Sud del Gottardo: senza un motivo concreto per traslocare, oggi restare in affitto è spesso la scelta finanziariamente più sensata. Chi invece deve comunque cambiare casa faccia due conti freddi, confronti almeno tre offerte ipotecarie (cassa di risparmio cantonale, banca cantonale, broker indipendente) e verifichi il tasso di riferimento del proprio contratto sul sito della Confederazione prima di decidere.

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