Lo studio trimestrale della banca propone «zone bianche» a tempo, introdotte dal voto dei Comuni, dove costruire molto di più. In Ticino lo sfitto è il più alto della Svizzera e le pigioni in offerta sono calate, ma a Lugano salgono.
Giovedì 12 novembre 2026 Raiffeisen Svizzera ha pubblicato lo studio trimestrale «Immobilien Schweiz Q4 2026». Per permettersi un appartamento in proprietà medio serve ormai un reddito lordo di circa 14’000 franchi al mese. Secondo la banca, questa soglia è alla portata di circa il 22% delle famiglie svizzere. Raiffeisen prevede che la crescita dei canoni d’offerta torni sopra il 3,5% annuo entro l’inizio del 2028 e, per far costruire più alloggi, propone le cosiddette «zone bianche».
Cifre e proposte, riportate da finews e dall’agenzia AWP, riguardano tutta la Svizzera. Nei resoconti dello studio non compaiono dati specifici sul Ticino, dove il mercato segue dinamiche proprie.
Comprare casa: la soglia sale a 14’000 franchi di reddito
Secondo finews, in un anno i prezzi delle case unifamiliari sono saliti del 3,6% e quelli degli appartamenti in proprietà del 5,9%. Dal 2000 i prezzi degli appartamenti corretti per la qualità sono cresciuti di circa il 170%, i salari di circa un terzo. Il prezzo mediano, nello stesso periodo, è salito del 96%.
Chi compra si adatta. L’età media degli appartamenti compravenduti è passata da 12 a poco meno di 28 anni, la superficie media da 113 a 98 metri quadrati. «Rinunciando a qualcosa su età, dimensioni, finiture e posizione, gli acquirenti si tengono aperto l’accesso alla proprietà», osserva il capo economista di Raiffeisen Fredy Hasenmaile. Per un appartamento di qualità paragonabile a quelli del 2000, calcola lo studio, servirebbero circa 19’500 franchi di reddito lordo al mese.
Affitti: la previsione di un ritorno sopra il 3,5%
Nel terzo trimestre i canoni d’offerta svizzeri superavano di poco più dell’1% il livello dell’anno precedente, riferisce finews. Lo sfitto è molto basso e la scarsità aumenta: per questo Raiffeisen prevede una crescita delle pigioni pubblicate sopra il 3,5% entro l’inizio del 2028. Si tratta di una previsione. Secondo la banca, i fattori che finora hanno frenato i canoni stanno perdendo effetto: minore immigrazione, costi edilizi in calo, tassi bassi. Nel frattempo le domande di costruzione ristagnano.
Il nodo è strutturale. L’agenzia AWP, ripresa da watson e da moneycab, cita lo studio: «dalla fine degli anni 2010 in Svizzera nascono più economie domestiche che abitazioni». A frenare i nuovi progetti sono regole edilizie severe, procedure complesse e l’opposizione dei vicini.
Cosa sono le «zone bianche»
Le zone bianche sono zone edificabili già esistenti in cui, per un periodo limitato, alcune norme edilizie verrebbero allentate per costruire molto di più. Secondo AWP verrebbero allentati i limiti su altezza, distanze tra edifici e sfruttamento del fondo. Resterebbero in vigore le norme su sicurezza, protezione antincendio e ambiente.
Per ogni zona si fisserebbe in anticipo un obiettivo, per esempio un numero di nuovi alloggi. Una volta raggiunto, le regole speciali decadono. «Chi aspetta troppo rischia che altri esauriscano il contingente», riferisce AWP. Parte del plusvalore del terreno andrebbe ad alloggi a prezzi accessibili, parte a indennizzare i vicini, per esempio per la vista persa o l’ombra in più.
Un piano in più non basta a far tornare i conti. Raiffeisen, riferisce moneycab, cita come esempi torri alte circa 100 metri o complessi lunghi diverse centinaia di metri. Nel Canton Zugo il modello fa già parte di una revisione prevista della legge edilizia, con almeno il 40% di alloggi a prezzi accessibili e una preferenza per la popolazione locale. Non è chiaro se ci sarebbe una maggioranza. Secondo lo studio passeranno ancora anni prima che le basi giuridiche siano adeguate. Per Hasenmaile, comunque, «vista la persistente penuria di alloggi, l’idea merita una prova sul campo».
Cosa cambia per chi vive in Ticino
In Ticino chi cerca un appartamento in affitto trova un altro mercato. Secondo l’analisi dello Swiss Real Estate Institute per newhome, tra luglio 2025 e luglio 2026 gli affitti in offerta in Ticino sono calati del 10,9%. Il canone medio in offerta è di 1’501 franchi al mese e il Cantone ha lo sfitto più alto della Svizzera: 1,92% contro l’1,00% nazionale. Fa eccezione Lugano: secondo l’indice Homegate di luglio 2026 è l’unica città svizzera esaminata con pigioni d’offerta in crescita, +6,3% in un anno. Nei resoconti dello studio non c’è indicazione se la previsione valga anche a sud delle Alpi.
Per chi vuole comprare, Wüest Partner giudica abbondante l’offerta di appartamenti in vendita in Ticino e particolarmente scarsa quella nei Grigioni. Per il 2027 la società di consulenza prevede appartamenti in proprietà +4% nella Svizzera meridionale e +4,9% nei Grigioni. La soglia dei 14’000 franchi è una media svizzera, senza un calcolo specifico per il Ticino.
Per i Comuni ticinesi le zone bianche restano per ora un’idea. Nel modello di Raiffeisen a introdurle sarebbero gli aventi diritto di voto di ciascun Comune. Il caso da seguire è la revisione della legge edilizia di Zugo, l’unico esempio concreto citato dalle fonti.
Fonti: Raiffeisen (studio Immobilien Schweiz Q4 2026), finews, AWP/watson, moneycab
Foto: Capricorn4049, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
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