Affitti, Lugano è l’unica città svizzera che rincara: +6.3% in un anno, ecco cosa può fare l’inquilino

Gli affitti in Svizzera si sono fermati, ma non a Lugano. L’indice degli affitti Homegate, rilevato insieme alla Banca cantonale di Zurigo, è rimasto invariato a luglio a quota 134 punti rispetto al mese precedente. Nel confronto con luglio 2025 i canoni d’offerta nazionali restano superiori del 2.4%. Dentro questa media, però, il Ticino va in direzione opposta al resto del Paese: +0.6% su base mensile, contro cali anche marcati in più della metà dei cantoni.

Il dato che colpisce riguarda il capoluogo economico del Cantone. Fra le città esaminate dall’indice, Lugano è l’unica in cui i canoni sono cresciuti: +1.9% rispetto a giugno e +6.3% rispetto a un anno fa. Nello stesso mese la città di Lucerna ha segnato -2.4%.

Quindici cantoni in calo, il Ticino in controtendenza

La fotografia di luglio è netta. I canoni d’offerta sono diminuiti in 15 cantoni, con il calo più marcato a Nidvaldo (-4.0%), seguito da Svitto (-1.9%), Ginevra e Uri (entrambi -1.5%). Anche nel canton Zurigo si registra un -0.4%. In aumento, oltre al Ticino, soltanto San Gallo (+0.7%).

Su base annua la tendenza al rialzo resta però generalizzata: Grigioni +7.1%, Zugo +5.0%, Lucerna +4.2%. I cantoni della Svizzera centrale sono quelli che hanno corso di più. Il Ticino, con un progresso annuo attorno al 2.5%, si colloca appena sopra la media nazionale — ma il dato cantonale nasconde la spinta concentrata sul Luganese, dove la pressione sull’offerta abitativa è più forte che nel resto del Cantone.

Attenzione: è un indice di chi cambia casa, non di chi resta

Qui sta il punto che cambia la lettura per il lettore. L’indice Homegate misura i canoni d’offerta, cioè i prezzi pubblicizzati per appartamenti nuovi o rimessi sul mercato, depurati dalle differenze di qualità, posizione e dimensione. Non misura le pigioni dei contratti già in corso.

Tradotto: se abitate nello stesso appartamento da anni, il +6.3% di Lugano non arriva automaticamente sulla vostra pigione. Se invece state cercando casa nel Luganese in queste settimane, è esattamente il mercato che vi trovate davanti. Per avere un ordine di grandezza dei livelli assoluti — e non solo delle variazioni — resta utile il quadro delle case in affitto a Lugano e quello del costo di un monolocale in Svizzera.

Cosa può fare chi firma un contratto nuovo in Ticino

Il Ticino è ufficialmente un cantone con penuria di alloggi, e questo dà all’inquilino uno strumento che altrove non esiste sempre: il modulo ufficiale per la notifica della pigione iniziale. Alla firma di un nuovo contratto il locatore è tenuto a comunicare, su formulario cantonale, la pigione pagata dall’inquilino precedente e il motivo dell’eventuale aumento.

Le tre cose concrete da sapere:

• il modulo va consegnato entro 30 giorni dalla consegna dell’appartamento. Se non arriva, la contestazione della pigione iniziale parte con basi molto solide;
• la contestazione si inoltra all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione del comprensorio, che è gratuito e obbligatorio prima di qualsiasi causa;
• se la conciliazione fallisce, l’ufficio rilascia l’autorizzazione ad agire davanti al Magistrato competente, da usare entro 30 giorni.

Prima ancora, conviene arrivare al colloquio con il dossier in ordine: la maggior parte delle candidature a Lugano si gioca sui documenti, non sul prezzo offerto. Il dettaglio dei requisiti per un affitto in Svizzera resta il filtro che decide chi ottiene l’appartamento.

E chi è già in affitto? Il riferimento resta l’1.25%

Per chi un contratto ce l’ha già, la leva non è l’indice Homegate ma il tasso ipotecario di riferimento, che dal 3 marzo 2026 è confermato all’1.25% dall’Ufficio federale delle abitazioni. Finché resta a questo livello, il locatore non ha su quel fronte un argomento per aumentare la pigione; e chi ha firmato quando il riferimento era più alto può verificare se ha diritto a una riduzione.

Il tasso viene ricalcolato ogni trimestre sulla base dei dati raccolti dalla BNS presso le banche svizzere: le prossime date di riferimento sono il 30 settembre e il 31 dicembre. Gli analisti, per ora, non si attendono movimenti a breve.

Cosa fare adesso

Tre verifiche pratiche, in ordine di urgenza:

• se avete firmato da meno di 30 giorni: controllate di aver ricevuto il modulo ufficiale con la pigione precedente. In caso contrario, contattate l’Ufficio di conciliazione del vostro comprensorio;
• se siete in cerca: confrontate l’offerta con i valori di zona prima di accettare, perché il +6.3% annuo di Lugano si concentra proprio sugli annunci nuovi;
• se siete in contratto da anni: verificate a quale tasso di riferimento era calcolata la pigione iniziale sul sito dell’Ufficio federale delle abitazioni.

Con questi livelli di canone, per una parte dei nuclei familiari del Luganese il confronto fra affitto e proprietà torna a essere una domanda seria: i termini della scelta sono riassunti nella nostra guida su comprare casa a Lugano.