Ipoteche in Svizzera oltre i 1’300 miliardi: il margine delle banche scende all’1,16% e per chi rinnova diventa un vantaggio

Per la prima volta il mercato ipotecario svizzero ha superato la soglia dei 1’300 miliardi di franchi. Lo certifica lo studio pubblicato il 16 luglio da Helvetia e MoneyPark, che fotografa un 2025 chiuso con una crescita del 3,1% — pari a 39 miliardi di CHF in più — il ritmo più sostenuto dal 2022 e superiore alla media decennale del 3,0%. Dopo il +2,4% del 2023 e il +2,6% del 2024, l’accelerazione è netta, spinta da tassi bassi e prezzi immobiliari in salita.

Il dato che conta di più per chi ha un’ipoteca, però, non è il volume: è il margine d’interesse netto degli istituti, sceso di 10 punti base in un anno all’1,16%, ben 24 punti base sotto il livello del 2023. Tradotto: le banche guadagnano meno su ogni franco prestato, la concorrenza è più aggressiva, e chi si siede al tavolo per un rinnovo ha oggi più spazio negoziale di quanto ne avesse due anni fa.

Chi sta crescendo (e perché ti riguarda)

La torta se la sono spartita soprattutto gli istituti di prossimità. Banche cantonali e Banche Raiffeisen hanno assorbito da sole tre quarti della crescita netta, 29 miliardi di CHF: Raiffeisen a +4,6%, le cantonali a +3,9%, entrambe sopra la media di mercato. UBS, leader del settore, si è invece limitata a difendere il portafoglio con un +0,1%, tanto che il distacco fra il gruppo di San Gallo e il colosso guidato da Sergio Ermotti si è ridotto a 52 miliardi.

C’è poi un sorpasso da segnalare fuori dal mondo bancario: le casse pensioni — il 2° pilastro, che investe anche in prestiti ipotecari — hanno superato le assicurazioni come secondo fornitore di ipoteche dopo le banche, pur restando su quote marginali (3% contro 2%).

Perché tutto questo interessa il portafoglio di chi abita in Svizzera italiana? Perché un mercato in cui gli attori regionali corrono più del leader nazionale è un mercato in cui il cliente può mettere gli offerenti in concorrenza. Il mercato immobiliare del Canton Ticino ha una dinamica sua, più fredda della media svizzera: nel primo trimestre 2026 i prezzi delle case in Svizzera hanno toccato il record, mentre a sud delle Alpi il quadro è rimasto più stabile. Meno pressione sui prezzi significa, per chi compra, più tempo per trattare.

Quanto costa oggi un’ipoteca

Ecco le condizioni migliori rilevate a metà luglio 2026 dal comparatore di MoneyPark. Sono tassi «da», riservati ai profili più solidi: il tasso personale cambia in base ad anticipo, sostenibilità, volume e ubicazione dell’immobile.

Il contesto è quello di un tasso guida della BNS fermo allo 0% e di un tasso ipotecario di riferimento — quello che determina il diritto alla riduzione della pigione — fermo all’1,25%. La SECO prevede per il 2026 una crescita economica in rallentamento allo 0,9%, dall’1,3% del 2025: uno scenario che tiene i tassi bassi ancora a lungo.

Le 5 mosse per chi rinnova nei prossimi mesi

• Chiedi almeno tre offerte, non una. Il margine è la parte del prezzo su cui il cliente ha voce in capitolo: costi di rifinanziamento e spese amministrative non si trattano, supplemento di rischio e margine di utile sì. Un margine più basso vale, su un’ipoteca da 600’000 CHF, diverse migliaia di franchi lungo la durata.
• Muoviti con largo anticipo. Molti istituti hanno inasprito le pratiche di concessione per nuovi requisiti normativi e sono diventati più selettivi anche sui rinnovi. Sei-dodici mesi prima della scadenza non è troppo presto.
• Rivaluta il SARON. Le ipoteche indicizzate al mercato monetario hanno toccato il minimo già a giugno 2025 e su alcune offerte il margine applicato è elevato. Con la fissa a cinque anni all’1,26% il differenziale rispetto al SARON si è assottigliato: per chi non vuole esporsi al rischio di rialzo, una fissa a breve o medio termine è oggi un’alternativa concreta.
• Verifica la sostenibilità con il tasso calcolatorio del 5%. È il tasso fittizio che le banche usano per valutare se puoi permetterti l’ipoteca: costi ipotecari, ammortamento e manutenzione non devono superare un terzo del reddito lordo. Farlo prima di trattare evita sorprese.
• Non ammortizzare oltre il necessario. In vista della possibile abolizione del valore locativo conviene tenere liquidità per ristrutturazioni e tenore di vita: ottenere un aumento dell’ipoteca dopo l’età di riferimento AVS è spesso difficile.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Gli autori dello studio prevedono per il 2026 una crescita del mercato analoga a quella del 2025, sostenuta dall’aumento delle transazioni e dei prezzi. Sulla redditività degli istituti, invece, la pressione è destinata a proseguire: il margine accumulato durante la svolta dei tassi di due anni fa si sta erodendo e il calo dei costi di rifinanziamento è riuscito solo a rallentare la tendenza, non a invertirla.

Per chi deve rinnovare, è una finestra da usare. Se stai valutando l’acquisto di un’abitazione primaria, la nostra guida per comprare casa a Lugano raccoglie costi, passaggi e imposte; sul nodo dell’accessibilità della proprietà abbiamo raccolto anche il punto di vista di Raiffeisen, oggi il secondo erogatore del Paese. In entrambi i casi, la regola resta una sola: confrontare, e non accettare la prima offerta della propria banca solo perché è la propria banca.

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