Affitti in Svizzera, il tasso di riferimento resta all’1,25%: il 1° settembre atteso un nuovo stop, ma chi paga ancora sull’1,5% può chiedere il 2,91% in meno

Il tasso ipotecario di riferimento — il parametro su cui in tutta la Svizzera si calcolano gli adeguamenti degli affitti — resta fermo all’1,25%. È il livello in vigore dal 2 settembre 2025, confermato senza variazioni nell’ultimo comunicato dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) del 1° giugno 2026. Il prossimo aggiornamento è in agenda il 1° settembre 2026, e per chi paga una pigione in Ticino la posta in gioco è concreta: da questo numero dipende se l’affitto può salire, scendere o restare invariato.

La notizia, per gli inquilini, è duplice. Da un lato non si intravede lo sconto sperato: gli analisti di UBS considerano molto improbabile un ulteriore calo del tasso all’1,0% prima della metà del 2027. Dall’altro, e questo pochi lo sanno, una fetta importante di inquilini ha già oggi diritto a una riduzione che non ha mai chiesto, perché paga ancora un affitto tarato su un tasso più alto di quello attuale.

Cos’è il tasso di riferimento e perché tocca la tua pigione

Attenzione a non confondere due cose diverse. Il tasso guida è lo strumento con cui la BNS (Banca nazionale svizzera) governa la politica monetaria. Il tasso ipotecario di riferimento, invece, è un altro numero: corrisponde alla media dei tassi ipotecari praticati dalle banche svizzere, arrotondata al quarto di punto più vicino, e viene pubblicato ogni tre mesi. È soltanto quest’ultimo a determinare l’adeguamento degli affitti dei contratti esistenti.

Poiché nel calcolo entrano anche i mutui a tasso fisso di lunga durata, il tasso di riferimento si muove lentamente. Una decisione della BNS sui tassi si scarica quindi sulle pigioni solo in modo indiretto e con forte ritardo. Ecco perché, pur con un costo del denaro molto basso, il riferimento non scende: per un taglio all’1,0% la media dei tassi bancari dovrebbe finire sotto l’1,125%, una soglia mai raggiunta nemmeno negli anni dei tassi negativi tra il 2015 e il 2022.

Quanto vale, in franchi, ogni scalino del tasso

Il meccanismo è simmetrico e fissato per legge:

• ogni volta che il tasso di riferimento sale di 0,25 punti (per esempio dall’1,25% all’1,5%), il proprietario può aumentare l’affitto netto del 3%;
• ogni volta che scende di 0,25 punti, l’inquilino ha in linea di principio diritto a una riduzione dell’affitto netto del 2,91%.

Un esempio pratico ticinese: su una pigione netta di 1’500.— CHF al mese, un gradino di riduzione vale circa 43.65 CHF in meno al mese, cioè quasi 524 CHF risparmiati in un anno. Non sono spiccioli, soprattutto in un Cantone dove l’affitto è la voce più pesante del bilancio familiare e dove, come abbiamo raccontato analizzando l’andamento del mercato, i canoni hanno già mostrato segnali di contrazione.

Va ricordato che l’adeguamento riguarda solo l’affitto netto: le spese di riscaldamento e le spese accessorie seguono regole proprie e non sono toccate dal tasso di riferimento.

Il punto che ti conviene verificare oggi

La domanda decisiva non è quanto scenderà il tasso a settembre — quasi certamente resterà all’1,25% — ma su quale tasso è calcolato l’affitto che paghi adesso. Il valore di riferimento usato al momento della firma è di norma indicato nel contratto di locazione.

Se il tuo affitto si basa ancora su un tasso dell’1,5% o addirittura del 2%, e non hai mai contestato nulla dopo i cali degli scorsi anni, il diritto alla riduzione permane. Molti inquilini se lo sono lasciato sfuggire semplicemente perché la riduzione, a differenza dell’aumento, non è automatica: va chiesta esplicitamente al locatore. Chi ha cambiato casa da poco o vive in un contratto d’affitto tradizionale in Ticino farebbe bene a controllare il contratto prima del prossimo comunicato di settembre.

Come chiedere la riduzione, passo per passo

La procedura è alla portata di chiunque e non richiede un avvocato:

• Recupera il dato dal contratto: individua il tasso di riferimento su cui è stato calcolato l’ultimo affitto.
• Fai il conto: applica il 2,91% per ogni scalino di differenza rispetto all’1,25% attuale. L’Associazione Svizzera Inquilini, sezione della Svizzera italiana mette a disposizione un calcolatore gratuito.
• Scrivi al proprietario, preferibilmente con lettera raccomandata, chiedendo la riduzione.
• Aspetta la risposta: il locatore ha 30 giorni per rispondere. Può accettare, rifiutare motivando, oppure compensare con altri fattori di costo (per esempio i rincari legati all’inflazione, entro certi limiti).
• Se non sei d’accordo con la risposta — o se il silenzio supera i 30 giorni — puoi rivolgerti all’autorità di conciliazione in materia di locazione. Il termine è tassativo: la richiesta all’autorità va presentata entro 60 giorni dall’invio della lettera iniziale.

Il proprietario, dal canto suo, non può muoversi come vuole: un eventuale aumento va comunicato su un modulo approvato dal Cantone, motivato, e con un preavviso di almeno tre mesi e dieci giorni prima della successiva scadenza di disdetta.

Le 4 cose da sapere prima del 1° settembre

• Il tasso di riferimento è oggi all’1,25% e il prossimo dato ufficiale esce il 1° settembre 2026; gli analisti si attendono un’ulteriore conferma.
• Ogni 0,25 punti di calo valgono una riduzione dell’affitto netto del 2,91%; ogni 0,25 punti di rialzo, un aumento del 3%.
• Se paghi ancora una pigione tarata sull’1,5% o più, hai probabilmente diritto a una riduzione arretrata, ma devi chiederla tu.
• La strada per l’affitto più caro non è chiusa per sempre: i tassi ipotecari restano una variabile da tenere d’occhio, come mostrano le previsioni sui mutui in Svizzera.

Nell’attesa del verdetto di settembre, il consiglio operativo è uno solo: tirare fuori il contratto di locazione, controllare il tasso di riferimento su cui è calcolata la pigione e, se è più alto dell’1,25%, preparare la lettera. È l’unico modo per trasformare un dato macroeconomico apparentemente astratto in franchi che restano in tasca ogni mese.

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