Gli analisti sono unanimi: nessun taglio in vista prima del 2027. Ma chi ha subito un rincaro dell’affitto durante il 2023 può ancora ottenere una riduzione tornata dovuta. Ecco come funziona il meccanismo, quanto vale in franchi e come muoversi in Ticino.
Il tasso ipotecario di riferimento — l’indicatore che l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica ogni tre mesi e su cui si calcolano gli affitti in tutta la Confederazione — è fermo all’1,25% dal 2 settembre 2025. Il 1° giugno 2026 è stato confermato a quel livello e il prossimo appuntamento è il 1° settembre 2026: secondo il parere unanime degli esperti interpellati dall’agenzia AWP, resterà ancora all’1,25%. Per l’inquilino significa una cosa precisa: dal fronte del riferimento non arriverà, per ora, nessuno sconto automatico nuovo. Ma attenzione, perché c’è un capitolo che molti hanno dimenticato di riscuotere.
Perché il tasso non scende più
Il riferimento si basa sul tasso medio ponderato di tutti i mutui in essere in Svizzera. A inizio marzo 2026 quella media era all’1,32%: per far scattare il taglio del riferimento all’1,00% dovrebbe scendere sotto l’1,13%, un movimento che al momento non è nei numeri. Il motivo è a monte: la BNS (Banca nazionale svizzera) tiene il suo tasso guida allo 0% da metà 2025 e per spingere ancora più in basso il costo dei mutui dovrebbe tornare in territorio negativo, ipotesi giudicata improbabile nel contesto attuale.
Le previsioni delle grandi banche vanno tutte nella stessa direzione. Nello scenario di base di UBS il riferimento non risalirà prima di giugno 2027; Santosh Brivio della Banca Migros lo vede stabile fino almeno al secondo semestre 2027; per Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen, «il tasso di riferimento sta per affrontare un lungo periodo di stabilità». Anche la Banca cantonale di Zurigo e la società di consulenza immobiliare IAZI non prevedono ritocchi a breve.
Lo sconto che in molti non hanno mai chiesto
Qui sta il punto che vale soldi veri. Guardando la storia recente dell’indicatore si capisce chi ha diritto a cosa:
- marzo 2020: 1,25% (minimo storico)
- giugno 2023: sale all’1,50%
- dicembre 2023: sale all’1,75%
- marzo 2025: scende all’1,50%
- settembre 2025: scende all’1,25%
Molti contratti sono stati adeguati verso l’alto nel 2023, quando il riferimento era salito prima all’1,50% e poi all’1,75%. Con i due tagli del 2025 il riferimento è tornato all’1,25%: chi paga ancora una pigione calcolata su 1,50% o su 1,75% ha quindi diritto a una riduzione. La regola è meccanica: per ogni 0,25 punti di calo del riferimento, l’affitto scende del 2,91%. Chi era all’1,75% e oggi è fermo lì può cumulare due scaglioni.
C’è però un contrappeso da conoscere: il locatore è autorizzato a compensare il 40% del rincaro accumulato e gli aumenti dei costi generali, per cui lo sconto reale è spesso inferiore al valore teorico. E soprattutto la riduzione non è automatica: se il proprietario non si muove, deve essere l’inquilino a chiederla per iscritto, altrimenti la pigione resta quella di prima.
Cosa puoi fare ora
- Controlla la base di calcolo: sull’ultima notifica ufficiale di modifica della pigione è indicato su quale tasso di riferimento è fissato il tuo affitto. Se leggi 1,50% o 1,75%, hai margine.
- Fai il conto: applica il 2,91% per ogni scaglione di 0,25 punti, poi togli le compensazioni ammesse (fino al 40% del rincaro). Puoi verificare l’importo con i calcolatori online di Comparis o con lo strumento dell’UFAB.
- Scrivi al locatore: invia una richiesta motivata di riduzione, di norma con effetto dalla prossima scadenza contrattuale utile rispettando il preavviso.
- In caso di disaccordo: ci si rivolge all’autorità di conciliazione cantonale in materia di locazione; in Ticino l’Associazione Svizzera Inquilini (ASI) offre assistenza ai soci.
L’angolo ticinese
Il meccanismo è federale e uniforme dal settembre 2008, quindi vale identico a Lugano come a Zurigo. Ma sul portafoglio ticinese pesa di più, perché nel Luganese le pigioni restano fra le più alte del Cantone: su un affitto elevato anche un solo scaglione di riduzione significa diverse centinaia di franchi l’anno. Vale la pena capire prima come si calcola una pigione in Ticino e avere sott’occhio quanto costa oggi affittare nella Svizzera italiana, così da valutare se la propria pigione è in linea con il mercato o se c’è spazio anche di trattativa. Chi vive in locazione può inoltre ripassare come funziona l’affitto in Ticino e quali tutele offre.
Il rischio dietro l’angolo
La finestra per chiedere lo sconto potrebbe non restare aperta a lungo. Se le tensioni geopolitiche e l’inflazione che ne deriva costringessero la BNS ad alzare il tasso guida prima del previsto, il riferimento potrebbe risalire già nel dicembre 2026 o nel marzo 2027, avverte UBS: i dati di Comparis segnalano che le ipoteche a tre-cinque anni stanno già rincarando leggermente. In quel caso lo sconto oggi ancora dovuto verrebbe eroso dal primo aumento successivo. Non a caso c’è chi, nel settore immobiliare, invita gli inquilini a non farsi illusioni e a prepararsi semmai a nuovi rincari. La regola pratica resta una sola: chi paga ancora su un tasso vecchio faccia il conto adesso e presenti la richiesta, prima che il ciclo dei tassi cambi verso.
Per il dato ufficiale e la data esatta della prossima pubblicazione si può consultare la pagina dell’Ufficio federale delle abitazioni.
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