L’aumento di prezzi è stato superiore al 7% in un anno, anche se secondo gli esperti di UBS il picco è stato raggiunto
Il prezzo di una casa di vacanza in Svizzera è aumentato di oltre il 7% lo scorso anno, secondo il rapporto "UBS Alpine Property Focus". Tuttavia, l’aumento dei costi di manutenzione, il calo della domanda e la crescente disponibilità di seconde case freneranno probabilmente un ulteriore aumento dei prezzi nel corso dell’anno.
Le località più costose
L’Engadina, in particolare St. Moritz, è il luogo più costoso per acquistare una seconda casa nella regione alpina. Una casa di lusso costa circa 20.500 franchi al metro quadro. Seguono Flims/Laax e Gstaad, dove i prezzi si aggirano intorno ai 17.000 franchi al metro quadro. Anche Zermatt, Davos/Klosters, la regione della Jungfrau e Andermatt non sono molto distanti, con prezzi intorno ai 16.000 franchi al metro quadro.
Dove sono aumentati di più i prezzi?
Nel primo trimestre del 2023 i prezzi delle case vacanza sono aumentati di circa il 7% rispetto allo scorso anno, in tutte le destinazioni analizzate nel rapporto Alpine Property Focus. L’aumento maggiore è stato registrato ad Arosa (Grigioni, Plessur), dove i prezzi sono aumentati di quasi il 20% negli ultimi quattro trimestri e sono ora superiori di oltre il 60% rispetto ai livelli registrati alla fine del 2019.
Forti rincari sono stati riscontrati anche in località facilmente accessibili come Hoch-Ybrig, Flims/Laax ed Engelberg, dove i prezzi sono aumentati del 15% nel giro di un anno.
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Più case disponibili grazie al rincaro
La trasformazione di una residenza primaria in una seconda casa comporta in genere un aumento del valore di mercato compreso tra il 15 e il 20%. Di conseguenza, il numero di seconde case nelle destinazioni analizzate è aumentato di quasi 2.500 unità dall’inizio del 2020, con un incremento di poco inferiore al 2%.
La quantità di seconde case non mostra segni di esaurimento: ciò ha come conseguenza la riduzione dell’offerta di residenze primarie e l’aggravarsi dello spopolamento delle regioni alpine.
Improbabile un ulteriore aumento
Al contempo, il boom dei prezzi registrato negli ultimi anni si sta lentamente esaurendo. Nell’Oberland bernese si è addirittura denotato un leggero calo dall’autunno del 2022.
Maciej Skoczek, economista immobiliare di UBS CIO GWM e autore principale dello studio, condivide la sua previsione: «Nei prossimi trimestri, l’aumento dei prezzi sul mercato delle case di vacanza dovrebbe diminuire ulteriormente. All’orizzonte si prospetta un periodo di stagnazione dei prezzi».
Per una casa vacanza serve 1 milione
I fattori chiave della domanda durante e dopo la pandemia si sono rivelati insostenibili. Le vacanze all’estero si stanno rivelando più popolari che mai e il lavoro ibrido - con persone che scelgono di lavorare dalla loro seconda casa - sembra essere stato solo un fenomeno temporaneo. Ciò che rimane dopo il boom è che i prezzi delle seconde case sono aumentati di un buon 20%.
Di conseguenza, il prezzo medio di acquisto di una casa di villeggiatura si aggira attualmente intorno a 1 milione di franchi svizzeri. Questo, unito all’aumento dei tassi di interesse, pesa molto sui bilanci delle famiglie. Il costo totale dell’acquisto di un tipico appartamento alpino è attualmente di circa 50.000 franchi all’anno, il doppio rispetto al 2019. Skoczek aggiunge: «Alcuni proprietari prenderanno in considerazione la vendita delle case di vacanza per realizzare plusvalenze e sfuggire all’aumento dei costi».
Si profila una carenza cronica di alloggi
L’attuale carenza di alloggi è dovuta tanto all’accelerazione della domanda di abitazioni quanto a una prolungata crisi edilizia. Finora la penuria ha riguardato soprattutto la Svizzera centrale e i Cantoni di Zurigo e dei Grigioni. In passato, a fasi di scarsità di alloggi sono seguiti periodi di eccedenze abitative.
Tuttavia, se gli incentivi di mercato per gli investitori immobiliari vengono soffocati a livello normativo, c’è il serio rischio di una carenza cronica. A medio termine, le misure politiche più efficaci sarebbero l’allentamento delle norme sulla protezione dal rumore, la limitazione del diritto di ricorso e la semplificazione e accelerazione delle procedure di autorizzazione edilizia.
Affitti in aumento del 10%
Il tasso ipotecario di riferimento aumenterà di un quarto di punto percentuale a partire dal 1° giugno 2023. È molto probabile che ci sarà un ulteriore aumento nella seconda metà dell’anno. Questo, sommato all’inflazione e agli adeguamenti dei costi, consentirebbe ai locatori di aumentare gli affitti di circa il 10% per almeno un terzo di tutti i contratti di locazione in Svizzera.
Tuttavia, è probabile che alcuni proprietari non eserciteranno il diritto di adeguare gli affitti, poiché il margine di manovra finanziario per molte famiglie è limitato. UBS prevede che gli affitti medi esistenti aumenteranno di oltre il 2,5% nel 2023. Inoltre, con un terzo aumento del tasso ipotecario di riferimento previsto per la fine del 2025, la media degli affitti esistenti sarà probabilmente superiore del 10% rispetto alla fine del 2022.
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