Fino al 5,66% di affitto in meno: cosa succede il 1° settembre con il tasso di riferimento e perché tre inquilini su quattro non chiedono nulla

Il 1° settembre 2026 l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica il nuovo tasso ipotecario di riferimento, il parametro su cui in tutta la Svizzera si calcolano gli adeguamenti delle pigioni. Le probabilità che cambi qualcosa sono, oggi, molto basse: all’ultima rilevazione il tasso d’interesse medio ponderato era all’1,31%, e perché il tasso di riferimento scenda dall’1,25% all’1,00% quella media deve prima passare sotto l’1,13%.

La notizia però non è questa. La notizia è che migliaia di inquilini in Ticino hanno già diritto a una riduzione della pigione oggi, senza aspettare il 1° settembre, e non la chiedono: il diritto non nasce dalla pubblicazione trimestrale, ma dallo scarto fra il tasso attuale e quello indicato nel proprio contratto di locazione.

Perché il 1° settembre quasi certamente non cambierà nulla

Il tasso ipotecario di riferimento esiste dal 2008 e funziona in modo volutamente lento. La Banca nazionale svizzera (BNS) raccoglie ogni trimestre dalle banche il volume delle ipoteche in essere, ne calcola il tasso medio ponderato e l’UFAB lo arrotonda al quarto di punto più vicino. Poiché nel calcolo entrano anche i mutui a tasso fisso di lunga durata, il risultato si muove con grande inerzia: una decisione della BNS sul tasso guida arriva sulle pigioni solo in modo indiretto e con anni di ritardo.

Il tasso è all’1,25% dal 2 settembre 2025 ed è stato confermato il 1° giugno scorso. Nel frattempo il tasso medio è sceso dall’1,32% (al 31 dicembre 2025) all’1,31% (al 31 marzo 2026): un solo centesimo di punto. [5] Tradotto: dall’ultima pubblicazione non è sorto alcun nuovo diritto generalizzato, né a un aumento né a una diminuzione della pigione.

Il tasso che conta è quello scritto nel contratto

Qui sta il punto che sfugge alla maggior parte degli inquilini. Il riferimento non è il tasso "di oggi" in assoluto, ma quello su cui è stata calcolata l’ultima volta la vostra pigione. E per una fetta molto ampia di contratti quel valore è ancora l’1,75%.

Il motivo è cronologico. Nel 2023 il tasso è salito due volte, dall’1,25% all’1,75%, e i locatori hanno adeguato in fretta le pigioni al rialzo — un movimento che avevamo raccontato all’epoca. Poi la discesa: a inizio marzo 2025 di nuovo all’1,5%, dal 2 settembre 2025 all’1,25%. Chi ha ricevuto un aumento nel 2024 e da allora non ha chiesto nulla, oggi paga su un parametro superato di mezzo punto.

Le aliquote di trasferimento sono fissate per legge e non ammettono interpretazioni:

Su un contratto fermo all’1,75% con pigione netta di 1’500 franchi, il 5,66% vale poco più di 1’000 franchi all’anno: denaro che resta al locatore finché l’inquilino non si muove. Quanto pesi sul bilancio di una famiglia della Svizzera italiana lo si capisce guardando quanto costa mediamente un affitto da noi.

Attenzione: la tabella vale sull’affitto netto. Le spese di riscaldamento e le spese accessorie concordate a parte non si toccano.

Meno di un inquilino su quattro chiede la riduzione

L’Associazione Svizzera Inquilini (ASI) lo ripete da anni con una stima che dovrebbe far riflettere: «Meno di un quarto degli inquilini aventi diritto ha effettivamente beneficiato di una riduzione in passato», ha dichiarato il vicepresidente Adriano Venuti in occasione dell’ultimo ribasso. I locatori applicano rapidamente gli aumenti ma tardano a riconoscere le riduzioni, e nessuna norma li obbliga a farlo spontaneamente: è l’inquilino che deve prendere l’iniziativa.

Il tema è appena diventato politico a livello federale. Il 13 agosto 2026 la Cancelleria federale ha attestato la riuscita dell’iniziativa popolare «Sì alla protezione contro pigioni abusive», depositata dall’ASI con 108’437 firme valide: chiede un controllo automatico e regolare delle pigioni, perché oggi il divieto di affitti abusivi esiste sulla carta ma nessuno lo verifica d’ufficio. Secondo l’associazione, in vent’anni gli affitti sono cresciuti del 32% e gli inquilini pagherebbero in media 360 franchi al mese in più del dovuto. [6]

Il peso cambia molto a seconda del reddito: sempre secondo i dati della Confederazione citati dall’ASI, le economie domestiche sotto i 4’000 franchi mensili destinano all’abitazione il 37,8% di quanto incassano, contro il 20,9% di chi sta fra 6’000 e 8’000.

Dall’altra parte del tavolo la lettura è opposta: gli operatori immobiliari sostengono che la pressione sui canoni resterà al rialzo per scarsità di offerta, come ci aveva spiegato Manuel Gamper in questa intervista. Ma è un discorso che riguarda i nuovi contratti: su quelli in essere il tasso di riferimento resta un diritto azionabile, comunque si muova il mercato.

Cosa potete fare adesso, in cinque passi

• Trovate il tasso di riferimento del vostro contratto. È indicato nel contratto di locazione oppure, se la pigione è stata adeguata nel tempo senza contestazioni, nell’ultimo avviso ufficiale di modifica ricevuto. È il numero da confrontare con l’1,25% attuale.
• Calcolate l’importo prima di scrivere. La sezione della Svizzera italiana dell’ASI mette a disposizione un calcolatore gratuito per la modifica del canone locativo: bastano i dati del contratto. Serve anche a capire quanto il locatore potrà legittimamente ricompensare.
• Inviate la richiesta per raccomandata, chiedendo una presa di posizione entro 30 giorni. La richiesta si può presentare in qualsiasi momento dell’anno.
• Contate i giorni. Se il locatore rifiuta, avete 30 giorni dalla ricezione del rifiuto per rivolgervi all’autorità di conciliazione competente. Se non risponde affatto, il termine massimo è di 60 giorni dall’invio della vostra richiesta. Superati quei termini bisogna ricominciare da capo.
• Aspettatevi una riduzione più bassa del previsto. Il locatore può opporre l’aumento dei costi di manutenzione e di esercizio, purché li dimostri, e può ribaltare fino al 40% del rincaro misurato dall’indice nazionale dei prezzi al consumo. La riduzione, inoltre, decorre dal prossimo termine di disdetta utile, non dal mese in cui scrivete.

Quando il tasso di riferimento non serve a nulla

Non tutti i contratti seguono questo meccanismo. Restano fuori:

• le pigioni indicizzate, agganciate per contratto all’indice nazionale dei prezzi al consumo, di norma con durata fissa di almeno cinque anni;
• le pigioni scalari, che aumentano automaticamente alle scadenze e negli importi già scritti nel contratto;
• gli alloggi sussidiati dall’ente pubblico, sottoposti a un regime di controllo proprio;
• gli appartamenti di lusso e le case unifamiliari con almeno sei locali cucina esclusa;
• i locali commerciali la cui pigione è legata alla cifra d’affari.

Il valore aggiornato e la serie storica del tasso medio sono pubblicati dalla Confederazione sul portale dell’Ufficio federale delle abitazioni. Per il caso singolo — soprattutto se il locatore risponde con un conteggio di costi difficile da verificare — restano gli uffici regionali dell’ASI di Luganese, Mendrisiotto, Locarnese e Bellinzonese, o l’autorità di conciliazione in materia di locazione del proprio distretto.