Secondo Credit Suisse, l’aumento dei costi e la novità dei tassi d’interesse in costante aumento porranno proprietari, locatari e inquilini davanti a numerose sfide.
Il vento sul mercato immobiliare svizzero è cambiato: i locatari e i proprietari devono far fronte all’aumento dei costi e anche per gli investitori gli immobili perdono interesse. La svolta dei tassi di interesse più elevati rappresentano una grande sfida. In futuro si prevedono correzioni dei prezzi sia per le abitazioni di proprietà sia per gli immobili con rendimento locativo. Secondo gli economisti immobiliari di Credit Suisse, questi dovrebbero però essere gestibili.
La solidità del mercato immobiliare svizzero
A causa della svolta dei tassi d’interesse, gli investimenti immobiliari non sono più senza alternativa, in quanto i vantaggi di rendimento si sono normalizzati.
Anche se complice un’ampia protezione contro l’inflazione, in termini reali, sono ancora interessanti. Andamento positivo dei mercati degli utenti, crescente scarsità di alloggi e stabilità economica degli investimenti immobiliari svizzeri rendono la caduta meno brusca.
La scarsità garantisce il livello dei prezzi
La situazione con i tassi ha causato un netto calo della domanda di abitazioni di proprietà. A seguito del recente forte aumento dei prezzi delle case, un minor numero di famiglie può permettersi di acquistare una casa propria.
I costi finanziari annui per le abitazioni di proprietà sono oggi superiori del 47% rispetto a quelli di un appartamento in affitto analogo. Pertanto, non vale più la pena acquistare immobili per affittarli (Buy to Let). La minore domanda va di pari passo con un’offerta limitata da anni e il numero delle nuove abitazioni di proprietà continua a diminuire.
Di conseguenza, nel 2023 i prezzi dovrebbero essere in grado di mantenere il livello elevato registrando un lieve incremento. Solo nell’anno successivo gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono una lieve flessione dei prezzi. Infatti, la combinazione dei tassi d’interesse in aumento con prezzi elevati degli immobili ha come conseguenza un notevole aggravio dei costi.
Il mercato dei locatari appartiene al passato
Lo scorso anno la domanda di alloggi in affitto ha continuato a crescere. Determinante l’immigrazione che ha registrato il tasso più elevato da otto anni. In considerazione della forte carenza di personale qualificato, anche nei prossimi anni si dovrebbero osservare livelli di immigrazione elevati e nel 2023 gli appartamenti in affitto saranno ancora richiesti nonostante il peggioramento della congiuntura.
Tuttavia, contrariamente all’intensa domanda di abitazioni, l’attività edilizia continua a diminuire anche nel segmento degli alloggi in affitto. Non è ancora possibile prevedere un’inversione di tendenza e nella maggior parte delle regioni vengono costruiti troppi pochi appartamenti. Il rapido calo del numero delle offerte e i tempi delle inserzioni che si accorciano rapidamente indicano chiaramente che il mercato degli alloggi in affitto è indirizzato verso il mercato dei locatori.
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Difficilmente la carenza di alloggi si potrà evitare
In tempi record sul mercato svizzero degli appartamenti in affitto si è registrata un’inversione di tendenza. Si parla già da tempo di una carenza di spazi abitativi ben oltre il centro delle città. L’attività edilizia è in calo già dal 2017.
Credit Suisse ritiene che la causa principale sia la revisione della pianificazione del territorio. Questa rende più difficile l’azzonamento, poiché i cittadini aventi diritto di voto si sono ripetutamente espressi contro un’ulteriore espansione urbana della Svizzera. Di conseguenza, le riserve di zone edificabili in tutta la Svizzera diminuiscono. Tuttavia, la densificazione, che al posto dell’azzonamento dovrebbe garantire un approvvigionamento sufficiente di spazi abitativi, sta rallentando su ampia scala.
Ancora lontana la neutralità climatica
Il mercato immobiliare non deve fare i conti soltanto con la svolta dei tassi d’interesse e un’attività edilizia troppo ridotta, ma anche il cambiamento climatico impone di agire. Entro il 2050 l’emissione dei gas a effetto serra degli edifici residenziali svizzeri dovrebbe essere ridotta a zero netto. Per raggiungere questo obiettivo, si deve provvedere a una massiccia riduzione del consumo energetico e all’abbandono delle fonti energetiche fossili.
Per le nuove costruzioni si è già molto avanti al riguardo e quasi nessun edificio residenziale viene provvisto di impianti di riscaldamento alimentati con combustibili fossili. Nel frattempo, la situazione degli edifici esistenti è diversa. A causa della lunga durata di molti componenti e dei conseguenti costi di ammortamento elevati in caso di sostituzione anticipata, i risanamenti energetici vengono raramente effettuati prima del necessario.
Zero netto impegnativo ma possibile
Circa il 60% degli edifici residenziali viene ancora riscaldato con combustibili fossili. Con un’analisi dello scenario, l’Ufficio federale dell’energia ha cercato di chiarire se e come è possibile raggiungere l’obiettivo zero netto.
Gli economisti immobiliari di Credit Suisse hanno sottoposto i percorsi di riduzione delle emissioni di gas a effetto serra alla base di questi scenari a un controllo di realtà, integrando poi i propri scenari. Sono giunti alla conclusione che l’obiettivo di zero netto è in effetti impegnativo, ma dovrebbe essere raggiungibile.
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