Riscaldamento giù del 75% senza far esplodere gli affitti: il Ticino ha preso 11.6 milioni sui 119 messi dalla Confederazione

La Confederazione ha chiuso i conti di un programma da 119 milioni di franchi che in Ticino quasi nessuno ha raccontato, per una ragione semplice: il rapporto finale, pubblicato lunedì 24 agosto dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), esiste solo in tedesco.

Il bilancio nazionale: 71 mutui per 119’140’000 franchi, che hanno permesso di risanare 2413 alloggi di utilità pubblica in tredici Cantoni. Quei mutui hanno attivato investimenti per 533 milioni di franchi, 4.5 volte l’importo prestato, con una media di 220’000 franchi per alloggio. Il fabbisogno di energia per il riscaldamento degli edifici risanati è sceso del 75 per cento.

Come funziona un mutuo del fondo di rotazione

Il fondo di rotazione è lo strumento con cui la Confederazione, in base alla Legge sulla promozione dell’alloggio, presta denaro ai committenti di utilità pubblica — cooperative d’abitazione, fondazioni, enti comunali — che affittano a canoni commisurati ai costi e non al mercato: in media del 20 per cento più bassi rispetto agli altri alloggi in affitto.

Il programma speciale 2021-2025 ha aggiunto condizioni fuori mercato:

• mutuo fino a 50’000 franchi per abitazione, limitato alla quota di investimento che valorizza l’immobile;
• durata 25 anni, di cui i primi dieci senza interessi, con l’ammortamento che parte due anni dopo il versamento;
• obbligo di risanare integralmente l’involucro dell’edificio fino alla classe CECE B o alla certificazione Minergie;
• divieto di sostituire un riscaldamento fossile con un altro impianto fossile;
• l’immobile deve avere almeno trent’anni e gli inquilini non devono lasciare l’appartamento, se non per un breve periodo.

È quest’ultima condizione a spiegare il dato più interessante del rapporto: i lavori si sono svolti quasi ovunque con la gente dentro casa, i contratti di locazione sono rimasti in vigore e le disdette collettive sono state evitate — la pratica che gli inquilini temono di più quando sentono la parola «risanamento»: si svuota lo stabile, si rifà tutto, si riaffitta a prezzo nuovo.

I numeri ticinesi: 5 mutui, 244 alloggi, due anni a zero

La tabella statistica allegata al rapporto permette per la prima volta di isolare la Svizzera italiana. Il Ticino ha ottenuto 5 mutui su 71, pari al 7 per cento del totale, per 244 alloggi (il 10 per cento del totale svizzero) e 11’580’000 franchi di prestiti. Gli investimenti complessivi attivati in Cantone si fermano però a 30’270’916 franchi, il 6 per cento del totale nazionale: in Ticino si sono investiti in media circa 124’000 franchi per abitazione, contro i 220’000 della media svizzera. Segno di cantieri meno profondi, o su edifici più piccoli, di quelli oltre Gottardo.

C’è poi il ritardo alla partenza. Nel 2021 e nel 2022 il Ticino non ha presentato nemmeno una domanda: il primo mutuo arriva nel 2023 (58 alloggi, 2.9 milioni), il secondo nel 2024 (60 alloggi, 3 milioni), mentre nel 2025 — ultimo anno utile, con il termine fissato a metà ottobre — se ne concentrano tre per 126 alloggi e 5.68 milioni. Metà del raccolto ticinese è arrivato all’ultimo giro.

La spiegazione sta nella struttura del parco immobiliare cantonale. Le abitazioni di utilità pubblica in Svizzera sono circa 185’000, il 5 per cento del totale; in Ticino si fermano attorno allo 0.8 per cento, secondo i dati della CASSI, la sezione della Svizzera italiana delle Cooperative d’abitazione Svizzera. Un programma riservato ai committenti di utilità pubblica trova qui, semplicemente, pochissimi destinatari possibili.

Il nodo vero: chi paga il risanamento in una casa normale

Per la stragrande maggioranza degli inquilini ticinesi — quelli che affittano da un privato — la lezione è indiretta ma concreta, e riguarda l’articolo 14 dell’Ordinanza sulla locazione (OLAL). La norma presume che, in caso di revisioni importanti, dal 50 al 70 per cento della spesa sia un «investimento di valorizzazione»: una quota che il locatore può ribaltare sulla pigione sotto forma di aumento. Il resto, cioè la manutenzione differita, no.

Tradotto: quando un palazzo viene rifatto, buona parte del conto finisce sull’affitto. Nel programma federale non è successo perché il mutuo era a interessi zero per dieci anni e perché la quota di puro mantenimento doveva essere coperta dal fondo di rinnovazione dell’ente. Fuori da quel perimetro il meccanismo resta quello di sempre — ed è la ragione per cui il mercato ticinese è bloccato in mezzo: come ci ha spiegato Manuel Gamper di Multi RE, in Ticino ben oltre la metà degli appartamenti ha più di quarant’anni, i proprietari spesso non hanno le risorse per intervenire e gli inquilini restano in alloggi energivori con spese accessorie alte.

Cosa ha prodotto, in energia

L’effetto è stato misurato sui rapporti CECE Plus — il Certificato energetico cantonale degli edifici con consulenza — presentati con le domande di mutuo, su una superficie di riferimento di 180’000 metri quadrati. Dopo i lavori tutti gli edifici soddisfano i requisiti di legge previsti per l’involucro delle nuove costruzioni e il 95 per cento raggiunge lo standard di nuovo edificio anche sull’efficienza complessiva.

Il 68 per cento degli stabili è passato a un vettore rinnovabile e un ulteriore 17 per cento era già senza combustibili fossili. Gli impianti fotovoltaici installati producono 1500 MWh di elettricità all’anno, in media un quinto del fabbisogno delle economie domestiche degli stabili che ne sono dotati: un ordine di grandezza utile anche a chi valuta un impianto solare sulla propria casa. Il risparmio complessivo è di oltre 2650 tonnellate di CO₂ all’anno.

Cosa può fare chi legge

Il programma speciale è chiuso e non sarà rifinanziato in questa forma. Restano tre appigli concreti.

Chi è proprietario o membro di una cooperativa può ancora contare sul Programma Edifici di Confederazione e Cantoni, che ha lavorato in parallelo al fondo di rotazione, e sulle gare pubbliche per il risparmio energetico che mettono a bando decine di milioni per progetti di efficienza.

Chi è inquilino e riceve una notifica di aumento della pigione dopo lavori ha uno strumento specifico: la guida del Cantone sull’aumento della pigione in seguito a migliorie del bene locato spiega quali quote sono ammesse e quali no. L’aumento va contestato davanti all’Ufficio di conciliazione entro trenta giorni dalla notifica sul modulo ufficiale: dopo, il termine è perso.

Chi invece sta cercando casa farebbe bene a chiedere il CECE dell’edificio prima di firmare. Quella differenza, a fine anno, la paga l’inquilino, non il proprietario.

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