Lex Koller: chi può comprare casa in Ticino senza autorizzazione (e chi deve chiederla) — la guida in 6 punti

Chi non ha la cittadinanza svizzera e vuole comprare un appartamento o una casa in Ticino si scontra quasi sempre con la stessa domanda: serve un’autorizzazione? La risposta dipende dal tipo di permesso di soggiorno, dalla nazionalità e dall’uso che si vuole fare dell’immobile. Comprare la propria abitazione principale, una residenza secondaria o una casa di vacanza sono tre situazioni giuridicamente diverse secondo la Lex Koller, la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE) in vigore dal 1° gennaio 1985. Ecco come funziona in pratica, quali sono le eccezioni che riguardano frontalieri e residenti, e cosa rischia chi salta un passaggio.

Cos’è la Lex Koller e chi è considerato "persona all’estero"

La LAFE, nota come Lex Koller dal nome del consigliere federale che la promosse, limita l’acquisto di fondi in Svizzera da parte di "persone all’estero". Non è la nazionalità da sola a determinare l’obbligo di autorizzazione, ma lo status di soggiorno. Sono considerate persone all’estero:

• i cittadini stranieri con domicilio all’estero;
• i cittadini di Paesi terzi (non UE/AELS) senza permesso di domicilio C;
• le persone giuridiche che non hanno sede in Svizzera.

Chi rientra in una di queste categorie deve in linea di massima chiedere l’autorizzazione all’autorità cantonale prima di firmare un atto d’acquisto — e questo vale per compravendite, permute, donazioni, eredità o conferimenti societari, non solo per il classico rogito.

Chi può comprare senza autorizzazione

La situazione più semplice riguarda chi ha già un legame stabile con la Svizzera:

• cittadini svizzeri e persone con permesso di domicilio C: nessuna limitazione, comprano come chiunque altro;
• cittadini UE/AELS residenti in Svizzera con un permesso di soggiorno valido (anche solo il permesso B): sono equiparati agli svizzeri e possono acquistare la loro abitazione principale senza autorizzazione;
• cittadini di Paesi terzi con permesso B: possono comprare italicosoloitalico l’abitazione che useranno come residenza principale, non residenze secondarie né stabili plurifamiliari;
• persone senza domicilio in Svizzera — compresi i frontalieri con permesso G, che per definizione risiedono all’estero — non possono acquistare né un’abitazione principale né uno stabile plurifamiliare in Ticino, proprio perché non vi risiedono.

Frontalieri: l’eccezione della residenza secondaria "sul posto di lavoro"

C’è però un’eccezione pensata esattamente per chi vive in Lombardia e lavora in Ticino con il permesso G: i lavoratori frontalieri cittadini di uno Stato UE o AELS possono acquistare una residenza secondaria nella regione del proprio luogo di lavoro senza bisogno di autorizzazione. Il vincolo è che l’immobile resti a uso personale: non può essere dato in affitto a terzi finché il proprietario mantiene lo status di frontaliere in quella regione. È l’eccezione più concreta per chi, pur non trasferendosi stabilmente in Ticino, vuole avere un pied-à-terre vicino al posto di lavoro invece di percorrere ogni giorno la tratta dal comasco o dal varesotto.

Casa di vacanza in Ticino: contingenti e limiti di superficie

Per chi invece cerca una vera e propria casa di vacanza, senza legami di lavoro o parentela con il Cantone, l’autorizzazione resta quasi sempre necessaria, ed è soggetta a un doppio limite:

• un contingente nazionale: attualmente possono essere autorizzate 1’500 abitazioni di vacanza all’anno in tutta la Svizzera per persone senza domicilio nel Paese, e il Ticino è — insieme a Vallese e Vaud — tra i Cantoni dove la domanda è storicamente più alta;
• limiti di superficie: la superficie abitativa netta non può in genere superare i 200 metri quadrati, quella del terreno (per le case) i 1’000 metri quadrati, e l’acquisto è ammesso solo nei Comuni classificati come zona turistica.

Come funziona la domanda di autorizzazione in Ticino

A differenza di quanto molti pensano, la Lex Koller non si applica in modo identico in tutta la Svizzera: l’esecuzione della legge spetta al Cantone dove si trova l’immobile. In Ticino la competenza di prima istanza è di una commissione distrettuale composta dall’Ufficiale dei registri (che la presiede), da due membri e due supplenti nominati dal Consiglio di Stato, con giurisdizione corrispondente a quella dell’ufficio del registro fondiario del distretto [3]. Nella pratica, il percorso più comune è questo:

• si firma con il notaio un contratto preliminare con condizione sospensiva legata al rilascio dell’autorizzazione;
• si presenta la domanda alla commissione distrettuale allegando il contratto e la documentazione richiesta (identità, permesso di soggiorno, motivazione dell’acquisto);
• l’autorità verifica il contingente disponibile, il Comune e i limiti di superficie;
• la risposta arriva in genere tra le 4 e le 12 settimane, con autorizzazione o rifiuto motivato.

Chi compra senza la necessaria autorizzazione rischia la nullità dell’atto: il contratto può essere annullato dal giudice anche a distanza di anni, con conseguenze pesanti sia per il compratore sia per chi ha venduto.

Le eccezioni senza autorizzazione: eredità, parenti stretti, coniugi

Oltre al caso dei frontalieri, la legge prevede altre situazioni in cui l’autorizzazione non serve:

• in caso di successione ereditaria, se gli eredi legittimi acquisiscono l’immobile secondo il diritto svizzero;
• in caso di acquisto da parte di parenti in linea retta ascendente o discendente, oppure da parte del coniuge o del partner registrato del venditore.

Sono le stesse categorie che, più in generale, restano escluse dalla Lex Koller anche quando comprano immobili in Ticino al di fuori di una compravendita di mercato in senso stretto.

Cosa potrebbe cambiare: la revisione 2026 (per ora bloccata)

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione per inasprire la Lex Koller, come parte delle misure di accompagnamento decise nel gennaio 2025 in vista del voto sull’iniziativa "No a una Svizzera da 10 milioni". Le proposte più rilevanti per chi legge da qui:

• obbligo di autorizzazione anche per l’acquisto dell’abitazione principale da parte di cittadini di Paesi terzi senza permesso di domicilio (oggi possibile con il solo permesso B, come visto sopra);
• obbligo di rivendere l’immobile entro due anni in caso di trasferimento all’estero o cambio d’uso;
• riduzione del contingente nazionale per le case di vacanza da 1’500 a sole 600 unità l’anno, con una riserva aggiuntiva di 150;
• divieto per le persone all’estero di acquistare a scopo di puro investimento immobili commerciali, azioni di società immobiliari residenziali quotate in borsa o quote di fondi immobiliari.

La consultazione si è chiusa il 15 luglio 2026 e le prese di posizione, pubblicate il 27 luglio, mostrano una maggioranza contraria all’inasprimento: PLR, Centro, PVL e UDC sostengono che la stretta scoraggerebbe gli investimenti esteri senza risolvere la vera causa della carenza di alloggi, cioè la domanda interna. A oggi il Consiglio federale non ha ancora presentato un messaggio al Parlamento: le regole descritte in questo articolo restano quindi quelle in vigore, ma chi sta valutando un acquisto nei prossimi mesi farebbe bene a tenere d’occhio il dossier.

Cosa fare, in pratica

• Verifica il tuo status: è la combinazione tra permesso di soggiorno e nazionalità, non la sola cittadinanza, a determinare se ti serve l’autorizzazione.
• Se sei frontaliere UE/AELS, valuta la residenza secondaria nella regione di lavoro: è l’eccezione più vantaggiosa e non richiede autorizzazione, a patto di non affittarla a terzi.
• Prima di firmare un compromesso, fai inserire dal notaio una condizione sospensiva legata all’autorizzazione LAFE, così l’acquisto resta reversibile se la domanda viene respinta.
• Contatta la commissione distrettuale competente per sapere se il Comune dove vuoi comprare ha ancora quota disponibile per l’anno in corso, soprattutto per le case di vacanza.
• Segui l’evoluzione della revisione a Berna: le regole di oggi potrebbero non essere quelle del 2027.