INTERVISTA Investire nell’immobiliare conviene ancora? Tiziano Winiger, APF Ticino: «Oggi è meglio pagare l’affitto»

L’inversione di rotta dei tassi di interesse ha modificato in modo radicale il contesto di investimento degli immobili. Ma nonostante ciò, per Julius Bär il settore risulta ancora solido. Nel suo Rapporto sul mercato immobiliare svizzero evidenzia come, a fronte di una volatilità relativamente bassa registrata nella seconda parte del 2022, l’interesse verso gli immobili a reddito sia ancora alto in Svizzera. Per il primo trimestre del 2023, prospetta infatti redditi da locazioni stabili e un rendimento solido.
Ma alla luce della situazione attuale, conviene ancora investire nel mattone? Per Tiziano Winiger, direttore dell’Associazione Proprietari Fondiari (APF) sezione Ticino non è proprio così. Oggigiorno prima di comprare una casa o un appartamento bisogna considerare diversi elementi, tra cui: «L’aumento del costo del denaro, l’obbligo di ammortizzare la seconda ipoteca, l’aumento dei costi di manutenzione e dei vettori energetici, l’introduzione e l’aumento diretto e indiretto di oneri e di balzelli, l’aumento dei valori catastali, i formalismi eccessivi legati al diritto della locazione, gli obblighi in relazione al risparmio energetico». Fattori che «lasciano intendere che la vita dell’inquilino è più serena del proprietario di casa e di appartamento». «Per la prima volta - continua - gli esperti sostengono che è più conveniente affittare che comprare. Malgrado ciò se il prezzo della casa o dell’appartamento è giusto, potrebbe essere il momento giusto per acquistarlo».

Direttore, qualche settimana fa lo Swiss Real Estate Offer Index ha mostrato che i prezzi degli affitti sono in calo a livello nazionale dell’1,1% e in Ticino del 2,8%. È così?
«La diminuzione degli affitti segnalato dall’indicatore è probabilmente da ricondurre al metodo di calcolo utilizzato. Questo si basa sulla valutazione edonistica delle pigioni di riferimento fornite dalle offerte analizzate su determinate piattaforme internet. La precisione del risultato dipende in grande parte dalla quantità dei dati a disposizione. Più dati ci sono, più preciso e attendibile sarà il risultato finale. Meno dati a disposizione, significa un risultato meno attendibile. La quantità di informazioni fornite in Ticino non è paragonabile a quelle di Zurigo o di Ginevra, pertanto il risultato nel nostro cantone è probabilmente meno preciso e più volatile. Soprattutto se si riferisce ad un corto periodo di tempo, come per esempio un mese».

Quale conseguenza ha il rialzo del tasso guida da parte della Bns sulle pigioni?
«L’aumento del tasso d’interesse guida potrebbe anche annunciare l’inversione di tendenza per il tasso di riferimento locativo, che al momento si trova all’1.25%. Questo perché il tasso d’interesse di riferimento si basa sul tasso d’interesse medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera, stabilito trimestralmente ed espresso in un quarto di punto percentuale, secondo le regole dell’arrotondamento commerciale.
Dunque, se il tasso guida aumenta, il proprietario di casa o di appartamento, che non beneficia di un’ipoteca fissa a lungo termine e che conclude o rinnova il finanziamento ipotecario, pagherà di più per il denaro che prende in prestito».

Gli effetti sono immediati?
«No, ma si ripercuoteranno a medio e a lungo termine sul calcolo del tassi di riferimento locativo. Sebbene prima o poi il tasso di riferimento salirà, questo non significa per il conduttore, con un contratto a durata indeterminata o a durata determinata, dover pagare di più per la pigione. Molti canoni di affitto basano su di un tasso ipotecario più alto del 1.25%: per questo motivo l’incremento del tasso di riferimento non comporta automaticamente l’aumento delle pigioni. Spesso il locatore non fa nemmeno valere il rincaro generale dei costi secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC), anche se lo potrebbe fare».

In Ticino si lamenta una bassa offerta di sfitto, ma in realtà si parla di oltre 6 mila appartamenti sfitti. Come mai?
«Mentre fino a due anni prima si contavano più di 7’000 unità sfitte in Ticino ed erano in continuo aumento, il primo giugno del 2022 l’Ufficio federale statistica segnalava uno sfitto in netta diminuzione a 6’262 unità, ovvero al 2,49%. Complice di questa riduzione è sicuramente la forte riduzione della costruzione di nuove abitazioni, il rincaro della costruzione e la sempre più forte immigrazione, in parte motivata dai recenti avvenimenti geopolitici. Per questo motivo a livello svizzero, ma anche in Ticino è plausibile un calo dello sfitto. Data la complessità e la severità delle leggi di pianificazione territoriale ed edilizie, la marea di ricorsi anche pretestuosi da parte di vicini, come pure la penuria di terreno edificabile, nella nostra regione non ci si aspetta un aumento importante dell’attività edilizia. Anche se la popolazione non dovesse crescere nei prossimi anni, ci aspettiamo che gli sfitti sarranno riassorbiti ugualmente dal mercato a breve medio termine».

Perché non riescono a essere affittati?
«Penso sia indiscutibile che negli ultimi anni sia stato costruito troppo e forse nei posti sbagliati. Molto è vetusto e interessa meno il potenziale inquilino. Altri appartamenti sono semplicemente troppo cari. Vi è sicuramente la speranza che più persone rientrino in Ticino. Attualmente si riscontra una maggiore richiesta per i fenomeni geopolitici del momento. A fronte di un eccesso di offerta vi è comunque un’importante richiesta. Per questo motivo il mercato riassorbirà probabilmente lo sfitto anche se ci vorrà del tempo».

Prezzi delle case in discesa?

Non solo gli affitti, negli ultimi mesi anche i prezzi delle case in vendita sono saliti alle stelle, anche in Ticino. Sulla questione gli esperti di Julius Bär provano a metterci una pezza. Nelle loro prospettive prevedono che nella Svizzera meridionale, dato il continuo eccesso di offerta, i prezzi delle abitazioni di proprietà dovrebbero fermarsi, se non subire una leggera contrazione. Da escludere un vero e proprio crollo dei prezzi, quanto piuttosto un ridimensionamento dei forti costi registrati negli ultimi anni.