Comprare casa in Svizzera: come funziona, leggi la guida completa

Mario Morandi

13 Ottobre 2021 - 14:19

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Tutte le risposte alle principali domande di tutti coloro che hanno intenzione di acquistare casa in Svizzera

Comprare casa in Svizzera: come funziona, leggi la guida completa

Il primo interrogativo che tutti coloro che si apprestano ad acquistare casa si pongono è quali spese sarà necessario mettere in conto. Per rispondere in modo concreto a questa domanda è bene precisare che molti prossimi acquirenti di immobili richiedono un credito alla propria banca per poter finalizzare la compravendita.

Per l’ottenimento del credito è innanzitutto necessario disporre di sufficiente capitale proprio. Alle spese di acquisto dell’immobile, spesso e volentieri si andranno ad aggiungere le spese sostenende per la ristrutturazione della casa, per gli accantonamenti e per ogni altra evenienza.

Per avere una panoramica il più possibile realistica dell’ammontare dei costi complessivi relativi all’acquisto di un immobile in Svizzera è fondamentale definire una chiara pianificazione del proprio budget. Prima di intraprendere ogni tipo di trattativa per l’acquisto di un immobile, il nostro consiglio è quello di aver ben chiaro nella vostra mente l’ammontare di spesa che siete disposti a sostenere. A tal proposito dovrete fare riferimento alle vostre capacità finanziarie.

Acquisto di un immobile in Svizzera: aliquota fiscale del Comune

Nell’acquisto di un immobile,sarà necessario adempiere al pagamento dell’aliquota fiscale di base del Comune svizzero nel quale è situato l’immobile che vi apprestate ad acquistare. Questo aspetto potrebbe in alcuni casi rappresentare un fattore decisivo per la scelta di un immobile: le differenze relative all’ammontare dell’aliquota di base sono infatti notevoli tra i diversi Comuni.

Spesso e volentieri nei territori dei Comuni a bassa imposizione, i prezzi di vendita tendono ad essere superiori. E’ bene inoltre precisare che chi costruirà un immobile ex novo, dovrà necessariamente considerare il fatto che ogni Comune e Cantone svizzero prevede parametri di riferimento e disposizioni differenti.

Tali disposizioni riguardano in particolare aspetti quali la pianificazione territoriale, la protezione della natura e dell’ambiente, e ancora la protezione degli insediamenti urbani.

Richiesta di un credito in banca: quanto capitale occorre?

Tutti coloro che intendono richiedere un credito in banca per l’acquisto di un immobile in Svizzera dovranno sapere che a tale scopo è necessario disporre di un capitale che ammonta almeno al 20 per cento del valore complessivo dell’immobile che si intende acquistare.

E’ altresì vero che non è possibile prelevare anticipatamente più della metà di detto capitale dalla Cassa pensioni. Tanto premesso, la somma del 10% del valore complessivo dell’immobile dovrà sempre essere a disposizione sotto forma di:

  • Liquidità
  • Titoli
  • Depositi di risparmio
  • Acconti della quota ereditaria
  • Avere del terzo pilastro facoltativo

Acquisto di una casa: come calcolare la sostenibilità dell’operazione

Un’altra importante esigenza delle persone che si apprestano ad acquistare casa è la necessità di comprendere fattibilità e sostenibilità dell’operazione. A tal proposito possiamo dire che in termini generali la regola empirica a tale scopo è quella di considerare il fatto che le spese degli interessi, l’ammortamento dell’ipoteca di secondo rango e i costi complessivi di manutenzione (pari all’1% del valore di anticipo) non dovranno superare un terzo del reddito.

Nel calcolo e conteggio delle spese sostenende relative agli interessi, si ricorre in genere ad un tasso del 5%, considerando così possibili ed eventuali rialzi dei tassi per il calcolo della sostenibilità a lungo termine.

Acquisto casa: cosa fare dopo la prima ispezione dell’immobile

L’acquisto di una nuova casa rappresenta certamente un fatto emotivo. Solitamente se la prima visita o ispezione di una casa genererà un’emozione intensa, e talvolta addirittura entusiasmo, in tal caso il rischio di compiere scelte precipitose è assolutamente da evitare. In questo caso fare ampi respiri è il modo migliore per procedere con ricerche più approfondite dell’immobile che vi interessa.

Questo vale anche per la seconda ispezione: in questa fase è consigliabile approfondire tutti gli aspetti tecnici con la banca, per poi procedere a redazione di perizia e stima complessiva del valore dell’immobile in oggetto. La perizia tecnica dovrà necessariamente essere realizzata da un professionista esperto.

La seconda ispezione di un immobile rappresenta un momento cruciale. Il nostro consiglio è a tal proposito quello di cercare di fissare il secondo incontro in orari differenti rispetto alla prima visita. In questo modo potrete visionare l’immobile in un’altra ora della giornata e con un pò di fortuna in condizioni atmosferiche differenti.

Nel caso i venditori cerchino di mettervi fretta per prendere una decisione, in queste circostanze è importante saper dimostrare personalità e non farsi turbare dalle pressioni. Terminata la seconda ispezione dell’immobile dovrete avere un quadro completo dell’esposizione del sole in ogni singolo ambiente dell’immobile, nonchè dei rumori ambientali che lo interessano.

Se non l’avrete ancora fatto, durante la seconda ispezione abbiate cura di pregare il venditore di inviarvi tutta la documentazione (specialmente quella eventualmente mancante) dell’immobile, con particolare riferimento a:

  • Estratti del registro fondiario
  • Mappe e planimetrie dell’immobile

Esplorare i dintorni del Comune nel quale è situato l’immobile

Qualora la seconda ispezione dell’immobile dovesse confermare le vostre buone impressioni, potrete procedere con un’esplorazione dei dintorni della vostra possibile nuova casa. Studiate in via generica la composizione del vicinato (qualora vi capitasse, approfittatene per fare due chiacchiere con i vicini).

Altro consiglio che vogliamo suggerirvi è quello di informarvi presso il Comune e l’Ufficio del genio civile, in merito alla presenza di eventuali progetti edilizi pianificati, che riguardano l’area nella quale è situato l’immobile che vi interessa.

Richiesta di finanziamento alla banca e deposito di lettera di intenti per l’acquisto dell’immobile

Se tutte le ricerche e i chiarimenti di cui sopra non dovessero destare alcuna perplessità ma confermare il vostro interesse relativo all’operazione immobiliare, a questo punto potrete procedere con la consulenza bancaria. In questa fase dovrete mettere a disposizione del vostro consulente bancario un accurato dossier relativo all’immobile oggetto della futura compravendita.

La documentazione da presentare alla banca dovrà comprendere la valutazione energetica dell’immobile, un allegato fotografico e da ultimo gli estratti del registro fondiario.

Dopo un attento esame della documentazione prodotta, la banca vi fornirà una valutazione economica dell’immobile, così che potrete valutare se il prezzo di vendita proposto dal venditore è in linea con gli standard di mercato.

Se la banca vi concederà la finanziabilità dell’operazione, potrete finalmente procedere al deposito presso il venditore di una lettera di intenti di acquisto. Nella lettera potrete precisare i motivi per i quali intendete acquistare l’immobile e trasferirvi in quel quartiere, allegando una breve presentazione della vostra famiglia: quest’ultima potrà risultare simpatica e gradita al venditore.

Dal momento in cui avrete espresso la vostra volontà formale di acquistare l’immobile, avrete dato inizio al processo di acquisto, qualora il venditore dovesse accettare la vostra proposta in via ufficiale.

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