Case in Ticino, il vento gira: appartamenti a +1,1% dopo un anno di ribassi (ma le ipoteche restano care)

Dopo un anno intero passato in controtendenza rispetto al resto della Confederazione, il mercato immobiliare ticinese dà il primo segnale di svolta. A giugno gli appartamenti di proprietà in Canton Ticino sono saliti dell’1,1% rispetto al mese precedente, mentre le case unifamiliari sono rimaste stabili: lo certifica l’ultimo aggiornamento del portale Immoscout24, elaborato con la società di consulenza Cifi [11]. Fino a poche settimane fa il cantone era l’unica grande regione svizzera con i prezzi in calo su base annua: ne avevamo scritto a maggio, quando fra marzo 2025 e marzo 2026 le case ticinesi avevano perso l’1,9% e gli appartamenti il 2,6%.

A livello svizzero il quadro resta di crescita solida ma meno frenetica: secondo l’indice IAZI Private Real Estate, basato sugli annunci immobiliari, nel secondo trimestre 2026 i prezzi richiesti sono saliti dello 0,8% rispetto al primo trimestre (+1,3% per gli appartamenti, +0,5% per le case unifamiliari), per un +3,5% sui dodici mesi [12]. Su base annua, secondo Immoscout24, il prezzo medio delle case in Svizzera ha raggiunto 8’011 CHF al metro quadrato (+3,1%) e quello degli appartamenti 9’526 CHF al metro quadrato (+4,5%).

Chi cresce di più (e chi frena) nel mese di giugno

Il dato più utile per chi guarda al mercato cantone per cantone è la fotografia mensile per grande regione, che mostra un Paese a più velocità:

• Zurigo +2,3% (appartamenti), la crescita più marcata
• Svizzera centrale +1,7% appartamenti, ma -3,2% sulle case unifamiliari
• Svizzera nord-occidentale +1,5% appartamenti, -0,7% case
• Ticino +1,1% appartamenti, case stabili — la prima variazione mensile positiva dopo mesi di ribasso
• Arco lemanico +0,4% appartamenti, +0,7% case
• Svizzera orientale -0,6% appartamenti (unica regione in calo sugli appartamenti), ma +2,1% sulle case
• Espace Mittelland -0,5% appartamenti, -1,3% case

Il Ticino, insomma, non è più il fanalino di coda. Resta comunque un mercato più «freddo» e più caro relativamente al reddito locale rispetto a un anno fa, con un’offerta ancora ampia — oltre 9’800 immobili residenziali in vendita censiti a marzo — che lascia margine di trattativa a chi compra. Gli operatori del settore collegano la schiarita di giugno a tre fattori: tassi ipotecari ancora bassi, un’immigrazione legata al mercato del lavoro che continua a sostenere la domanda di alloggi, e un’inflazione nazionale contenuta (+0,5% su base annua a giugno) che non ha eroso il potere d’acquisto dei compratori quanto temuto [13].

Il paradosso dei mutui: il mercato è favorevole, ma i tassi non scendono

C’è però una discrepanza che chi sta per firmare un’ipoteca deve conoscere. Nonostante il calo dei tassi sui mercati dei capitali nel secondo trimestre, il costo effettivo dei mutui in Svizzera è sceso solo di poco. Secondo il barometro ipotecario di Comparis, al 30 giugno il tasso medio per un’ipoteca fissa a dieci anni — calcolato su oltre 30 istituti di credito — era all’1,93%; il fisso a cinque anni all’1,52% e quello a tre anni all’1,32%. Le ipoteche variabili SARON di primo grado oscillavano invece fra lo 0,8% e l’1,2% [14].

A frenare una discesa più marcata dei tassi sono, secondo Comparis, l’incertezza geopolitica e le politiche monetarie divergenti delle principali banche centrali. La Banca nazionale svizzera mantiene intanto il tasso guida fermo allo 0% dal giugno 2025 e la prossima riunione — il 24 settembre — non dovrebbe portare sorprese, secondo il consenso degli analisti. Fra i risparmiatori la tendenza è comunque a blindarsi sul lungo periodo: la quota di ipoteche fisse a dieci anni è salita dal 32% di fine marzo al 42% di fine giugno, mentre i contratti a breve termine (fino a tre anni, incluso il SARON) sono scesi dal 27% al 23%.

Cosa fare ora se vuoi comprare, vendere o rifinanziare

• Se compri: il Ticino resta uno dei cantoni con maggiori margini di trattativa in Svizzera; verifica se la schiarita di giugno riguarda anche il tuo distretto, perché la forbice fra Lugano, Locarno, Bellinzona e Chiasso resta ampia.
• Se vendi: un solo mese di rialzo non è ancora un trend consolidato — evita di riprezzare al rialzo in modo aggressivo, ma è comunque un buon momento per uscire dall’attesa se il tuo immobile era sul mercato da mesi.
• Se accendi o rinnovi un’ipoteca: chi teme rincari futuri dovrebbe orientarsi sul tasso fisso, chi ha maggiore flessibilità finanziaria può valutare il SARON. In ogni caso confronta almeno tre offerte — cassa di risparmio cantonale, banca cantonale, broker indipendente — perché il tasso indicativo, ricordano gli esperti di Comparis, non è mai quello definitivo: si negozia.
• Rispetta i termini di disdetta del vecchio mutuo, che possono arrivare fino a sei mesi, e verifica la sostenibilità del nuovo tasso anche in una prospettiva di lungo periodo, incluso il pensionamento.

Per un quadro più ampio sull’andamento dei tassi fisso/SARON degli ultimi mesi resta utile il nostro barometro Comparis; per chi valuta l’acquisto in generale, la nostra scheda Comprare casa in Svizzera resta il punto di partenza, mentre chi opta per l’affitto può consultare la guida case in affitto in Svizzera e Ticino.

Un solo mese di dati non fa una stagione, e sia IAZI sia Immoscout24 restano cauti: per il secondo semestre 2026 gli analisti prevedono sostanziale stabilità più che un nuovo boom, condizionata dal mercato del lavoro e dalle incertezze legate ai dazi USA sull’export elvetico. Ma per un cantone che da un anno guardava il resto della Svizzera correre in salita, anche una prima frenata del ribasso è una notizia che vale la pena leggere con attenzione — soprattutto se un acquisto o una vendita sono nell’agenda dei prossimi mesi.

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