La Svizzera ha scoperto l’America: ora preferisce vivere (e lavorare) in periferia. L’analisi di Sara Carnazzi, Credit Suisse

Negozi che diventano asili nido o centri di consulenza. Uffici dove la luce resta spenta, ormai sfitti da mesi. E case che adesso si vogliono più grandi, per stare comodi mentre si telelavora a una vera scrivania e non al tavolo della cucina; magari davanti a una finestra che dà sulle montagne invece di una strada trafficata, in una residenza con giardino in mezzo alla campagna, dove stare meglio e compensare l’incremento della superfice con prezzi più bassi al metro quadro. Quando si dice che il Covid ci ha cambiato la vita è anche qui che bisogna guardare: a un mercato immobiliare che riscopre il valore della proprietà, fino a poco tempo fa bistrattata in favore dell’affitto; che privilegia adesso i centri urbani più modesti invece delle grandi città, sull’esempio ormai datato degli Stati Uniti che per primi hanno tracciato la tendenza.
I traslochi sono «in forte aumento» ed è lontano dal caos che si va, per stare meglio insieme ai propri familiari. «Il Covid ci ha fatto scoprire nuovi valori e anche l’interesse verso le abitazioni ne risente», riflette Sara Carnazzi Weber, responsabile dell’analisi politico-economica di Credit Suisse, che soltanto qualche anno fa aveva predetto ben altro. Nel 2017, il trend verso cui sembrava di muoversi era quello dei microappartamenti nei grandi centri urbani; la pandemia ha stravolto la storia e per certi versi in maniera irreversibile. «Solo la tendenza ad abbandonare gli uffici rientrerà, ma a lungo termine. La digitalizzazione porterà a un aumento della quota di attività d’ufficio, da svolgere solo parzialmente in modalità di telelavoro. Stimiamo che al 2060 vi sarà un incremento del fabbisogno di superfici a uso ufficio del 23% rispetto ad oggi».

Restiamo al 2022. Come sta andando?
«La pandemia ha modificato le nostre abitudini e ha dato maggior valore all’abitazione come luogo dove vivere bene e cercare un proprio equilibrio personale. Si cercano alloggi più grandi, anche al fine di arredare una stanza a ufficio e poter lavorare più comodamente. Ha fatto anche riscoprire l’abitazione di proprietà, magari con terrazza e giardino. Già lo scorso anno quasta tendenza era stata rivelata dai portali online. Quest’anno è entrata nelle statistiche».

Che cosa ci dicono?
«Che i tassi di sfitto scendono, la durata delle inserzioni è in calo, i traslochi sono in aumentono. E anche i prezzi delle case di proprietà, che crescono in maniera nettamente superiore alla media del lungo periodo: in un anno, a livello svizzero sono cresciuti del 6,7% per quanto riguarda gli appartamenti, dell’8,7% per le unità unifamiliari. In Ticino le percentuali sono più basse, ma decisamente forti: siamo al 3,8% e al 6,7%».

Il prezzo che aumenta non è una preclusione a tutta questa voglia di una casa propria e migliore?
«Già in passato la casa di proprietà era difficilmente abbordabile per un gran numero di economie domestiche. Oggi però perfino le economie di reddito medio a livello svizzero fanno molta fatica: ormai hanno la possibilità di accedere a una casa di proprietà solo in 31 delle 110 regioni analizzate».

Il Ticino dove si colloca?
«In Ticino, il problema della sostenibilità finanziaria si registra soprattutto a Lugano, con livelli un po’ meno elevati rispetto a regioni come Zurigo o Zugo».

Vogliamo una casa, ma non possiamo permettercela?
«Non sempre, perché i prezzi elevati, combinati a criteri relativamente rigidi per i crediti ipotecari, diventano un impedimento. Chi può, però, cambia casa e magari accelera la decisione. Il forte aumento dei traslochi negli appartamenti ci parla di un desiderio di migliorare la propria situazione abitativa».

Dove si cerca casa nuova?
«Anche in questo caso, è il Covid a dettare le tendenze. Grazie al telelavoro, che riduce il numero di tragitti pendolari, il raggio di ricerca si è allargato. Anche per ragioni finanziarie: più ci si allontana dai centri, meno si paga. Si va verso le zone periferiche, si riscoprono le località turistiche come luoghi dove vivere».

Eppure, neanche tanto tempo fa lei stessa aveva predetto il contrario. Il futuro è dei microappartamenti in città, diceva: piccoli, ma in grado di garantire un’ampia offerta di servizi.
«Sono una tipologia che ancora esiste e resta interessante, ma la pandemia ha favorito una dinamica verso case di dimensione superiore. I microappartamenti hanno ancora una funzione specifica nel grande centro urbano per una certa fascia popolazione».

Su che dimensioni ci si orienta, oggi?
«Non ho indicazioni da offrire riguardo alle dimensioni. Generalmente, si guarda alla struttura e al numero di locali, più che a quello dei metri quadrati».

Addio alla propria casa: vale indistintamente per tutte o c’è un segmento che si salva?
«Le difficoltà maggiori sono per gli appartamenti in affitto di standard elevato, perché subiscono la concorrenza della proprietà. Quale poi sia il tipo che viene lasciato con maggiore frequenza non lo sappiamo. Sicuramente, ogni fascia di prezzo si presta al desiderio di migliorare la propria situazione».

Anche le case di lusso?
«Questo è un segmento che va a sé. Le categorie di prezzo in questo caso sono al di fuori della media delle transazioni immobiliari e dei redditi. Nell’insieme, posso dire che il lusso ha subito incrementi di prezzo anche superiori».

Città con maggiore tendenza all’abbandono?
«Il calo di attrattiva più forte si registra nei cinque grandi centri: Zurigo, Losanna, Ginevra, Berna e Basilea. In alcuni casi, si è riscontrata anche una crescita demografica negativa nell’ultimo paio d’anni, a vantaggio dei comuni d’agglomerato e della zona circostante. I centri medi approfittano di questo movimento di emigrazione, grazie ai prezzi inferiori e una migliore qualità di vita che sono in grado di offrire».

Spostamenti verso regioni più convenienti invece si riscontrano?
«I movimenti possono essere i più diversi, ma spostarsi nelle vicinanze resta la variante più facile. Si cerca di trovare qualcosa senza allontanarsi troppo».

Il Ticino dove va?
«I comuni d’agglomerato attorno a Lugano hanno approfittato molto di questa tendenza a uscire dal centro. Da tempo è in atto inoltre uno spostamento verso la regione di Bellinzona, che ha conosciuto un boom sia demografico sia di costruzioni. Questo, ovviamente, ha portato anche a un incremento del tasso di sfitto».

Di che percentuali di sfitto parliamo?
«Mendrisio è la regione con i tassi di sfitto più alti, compresa la proprietà. Per le case in affitto, a Mendrisio siamo all’8,4%; 5,9% a Bellinzona, 5,1% a Lugano, 4,2 a Locarno e 4,1% Tre Valli, a fronte di una media svizzera del 2,49%. Il tasso di sfitto totale, compresi appartamenti di proprietà e case unifamiliari, è del 4,5% a Mendrisio, 3,4% a Bellinzona, 3% a Lugano, 2% Locarno e 1,5% Tre Valli».

Come interpretare i dati relativi alle fasce di confine?
«Non so in che misura ci sai gente che trasloca in Italia. So per esempio che c’è tanta gente che da Ginevra trasloca in Francia. Ma non possiedo dati al riguardo».

In questa corsa alla casa-ufficio, gli uffici e basta che fine fanno?
«Il Covid ha stravolto tutto. Le aziende sono insicure su quale sarà il proprio fabbisogno di superfici, alla luce delle difficoltà che incontrano e del ricorso al telelavoro. La nostra stima per il medio termine è che vi sarà un 15% in meno di domanda di superficie a uso ufficio in Svizzera. A lungo termine, però, prevediamo altri effetti. Vi sarà un aumento dei posti di lavoro, anzitutto; inoltre, la tendenza verso il digitale sta portando a un aumento della quota di attività d’ufficio sul totale dell’impiego. Anche nell’industria: c’è un numero sempre più altro di attività non di produzione, ma terziarie. Per queste ragioni, a lungo termine, fino a 2060, possiamo dire che il fabbisogno sarà superiore del 23% rispetto a oggi».

Eppure il Covid ha alterato anche la nostra percezione del luogo di lavoro e ha addirittura stravolto il gioco delle parti nei colloqui. Chi può, sceglie: e rifiuta contratti dove lo smartworing non è garantito.
«È vero. E questo sta avendo un effetto negativo sulla domanda di uffici. Ma è una situazione che non deve impressionare. Sul lungo periodo, gli effetti saranno altri. Il telelavoro ha anche degli svantaggi, siamo dunque dell’avviso che si andrà verso un modello ibrido: magari due giorni a casa, tre in ufficio o viceversa. Torneremo ad andare più spesso in ufficio».

Nel frattempo, però, gli uffici non servono. In questo caso qual è il tasso di sfitto?
«È più difficile da misurare rispetto alle abitazioni, perché manca una rilevazione statistica che riguardi tutti il Paese. Solo una porzione intorno al 40-45% è coperta da statistiche locali. Sulla base dei dati, vediamo comunque che la quota di offerta di uffici è in lieve aumento: 5,8% rispetto al 5,5% dell’anno precedente. Nei grandi centri è anche più elevata. Solo a Lugano è già del 6,4%, ma se andiamo a Ginevra arriviamo al 12,3%. Un aspetto interessante è che un numero crescente di uffici non viene più offerta sui grandi portali online».

Questo che cosa significa?
«Restare a lungo online non è segnale positivo. Così gli annunci vengono tolti, magari per un certo periodo, o spostati su siti specifici. È segno di difficoltà. La quota è quasi raddoppiata: dal 17% del 2020 siamo passati al 31% dello scorso anno scorso. Vediamo cioè solo la punta dell’iceberg: lo sfitto degli uffici è in realtà molto più elevato».

Il Covid ha anche penalizzato i negozi. Che ne è delle superfici di vendita?
«La mutazione strutturale già in atto è stata accelerata dalla pandemia e l’avanzata del commercio online. C’è la tendenza a ridurre numero e superfici di vendita. È in aumento il tasso di offerta di superfici vuote, non di rado utilizzate per altri scopi».

Per esempio?
«Servizi, consulenza, asili nido, fisioterapia, yoga. Di tutto. I negozi vengono riconvertiti perché non servono più come prima al commercio».

Grandi cambiamenti ovunque, ma tutti legati alla pandemia. Non vuol dire che sono destinati a rivelarsi temporanei?
«La pandemia ha cambiato il nostro modo di pensare. Non è escluso che ciò che sta succedendo oggi continuerà anche dopo. Io ho l’impressione che vi sarà una decentralizzazione crescente dell’attività economica e una riscoperta dei piccoli centri. Negli ultimi decenni abbiamo assistito a una tendenza a concentrarsi sui grandi centri, qui come all’estero. Le possibilità offerte dal telelavoro, così come il rendersi conto che c’è dell’altro oltre alla vita professionale, metteranno un freno a questa situazione. Si scoprirà che l’attività economica può essere redistribuita meglio sul territorio, con benefici anche per i volumi di traffico, il benessere sociale e l’ambiente. È un fenomeno che si sta osservando da tempo negli Stati Uniti, dove le piccole città hanno registrato un forte interesse».

Sicuri che sia la fine dei grandi centri urbani? Siamo davvero disposti a rinunciare a quello che prima li rendeva attraenti: servizi, comodità, offerte culturali?
«Se guardiamo all’esempio degli Usa, le piccole città hanno progressivamente cambiato anche il loro profilo, per adeguasi alle esigenze dei nuovi abitanti. Sono nati nuovi ristoranti, negozi con articoli che prima non c’erano perché non abbastanza interessanti per la platea precedente, servizi per le famiglie e i figli. Hanno perso il loro carattere tradizionale, sono diventate più moderne: così hanno aumentato l’attrattiva e la crescita demografica».

Non c’è rischio che, con il tempo, si trasformino dunque in nuove grandi città?
«Certamente. Penso però che si cercherà di prendere il buono e lasciare il gramo».

Significherà però costruire ancora. E troppo, si è detto spesso in Svizzera: è ancora così?
«In Svizzera si costruisce ancora e in certe regioni ancora troppo. A livello di proprietà, l’attività resta debole, ma le case unifamiliari stanno conoscendo una svolta: l’effetto Covid ne ha aumentato la richiesta. A livello di affitto, invece, c’è un calo nelle costruzioni, ma non tutte le regioni sono uguali. In Ticino, per esempio, il boom delle costruzioni di appartamenti per l’affitto è cominciato dopo e siamo in ritardo anche sulla correzione. Solo negli ultimi due anni l’attività di costruzione ha iniziato a calmarsi. A differenza di altre regioni, i tassi di sfitto non sono in calo. E, come abbiamo visto, restano i più elevati della Svizzera».

Guardiamo più lontano. In che modo il conflitto potrà cambiare il mercato immobiliare?
«Ad oggi non possiamo individuare ancora reazioni specifiche. La strada sarà lunga. Di sicuro il forte aumento dei prezzi dell’energia e i problemi di approvvigionamento delle materie prime potrano portare a un rallentamento della crescita economica e a un effetto sull’inflazione. La grande questione del mercato immobiliare riguarderà i tassi di interesse. A dicembre è previsto il primo aumento della Bce, nel 2023 la Bns ne prevede due. Verranno posticipati?».

Il mattone resterà un buon investimento?
«Anche se gli aumenti dei tassi verranno confermati, non cambieranno di molto la situazione. I livelli sono ancora bassi: dal punto di vista dei finanziamenti ipotecari la proprietà rimarrà molto attrattiva».

I prezzi delle case aumenteranno?
«Aumenteranno probabilmente gli affitti, per via dei costi dell’energia conteggiati nel canone di locazione. Ma nell’immediato non riscontriamo ancora nulla».

E gli acquirenti russi?
«Non so conosco bene questo segmento di clientela, che riguarda maggiormente l’immobiliare di lusso».